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住まいのコラム

見つけたら注意したい仮登記(差押登記)

2021年08月30日

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

 

 

 

購入を検討している不動産に「差押」の登記が入っている場合、その取引は一般的に「任意売却案件」と呼ばれます。

そもそも差押登記とは、売主に何か返済すべき借金等があり、しかもその返済が滞ったため、債権者が待てなくなり強制的に取り立てを開始した、という状況を意味します。

多くあるのは、住宅ローンの返済が滞ったケースや、固定資産税や住民税、相続税などの税金の支払が滞ったケースです。

こうしたケースでも、返済期限を少し経過したぐらいでは、すぐには差押とはなりません。

 

差押登記まで行っているということは、返済期限が過ぎてしまい、何度か督促を受けたうえで、それでも支払ができなかった、ということを意味します。

売主の資産状況や信用状況に、非常に問題があるケースですので、取引を慎重に進める必要があります。

 

 

任意売却案件における注意事項

 

任意売却案件を進めるうえでは、いくつか注意すべきポイントがあります。

 

1.清算すべき債権を確認する。

差押の理由となった未払いの借金について、借主・金額・返済方法などを確認します。

借金は住宅ローンなのか、税金なのか。

元金がいくらで利息・延滞金がいくらか。

支払方法は振込みか持参か、などを確認します。

あわせて、管理費・修繕積立金や固定資産税の未払い、住民税の滞納などもないかの確認も必要です。

 

2.新たな差押が入らないか。

売主の信用状況に不安がある場合には、ある程度定期的に登記を確認する必要があります。

取引の直前になって、別の差押登記が追加されてしまう、といった事態も想定されます。

取引状況のタイムリーな監視が必要です。

 

 

価格交渉は難しい

 

任意売却案件の場合には、債権者への借金返済がメインの理由になるので、売買価格の決定権が売主にはありません。

債権者の「〇〇万円以上で売ってくれいないと困る」という最低ラインが決められてしまっているのです。

借金の返済ができないと差押登記を抹消することができないので、不動産を購入することができません。

価格交渉についてはあまり期待しないようにしましょう。

あわせて注意したいのが、購入までのスピード感です。

差押えが入っている物件は、時間が経つと競売手続きに進んでしまいます。

そうすると通常の売買契約で購入することはできません。

裁判所を通した競売手続きになってしまいます。

住宅ローンの利用についても支障が出てしまうケースがありますので、もし任意売却物件を検討候補とする場合には、物件調査から契約手続きまでをスムーズに進めていくことが必要です。

物件選びは、物件の見た目と価格だけでは判断しきれない要素が多々あります。

 

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