スタッフブログ：月別: 2017年8月

こんにちは、大内です。

8月に入り、今週末くらいからお盆休みに入られる方も

多いころだと思いますが、皆様どんなご予定でしょうか？

わたしは、先月に長男が生まれたばかりなので遠出はできず、

おそらく、ゴルフ練習場と娘との駐車場プール、公園遊びで

終わりそうな気がします♪

ビールを飲みすぎないように気を付けます♪

さて、今回は8月27日（日）に開催される

『家を買うなら知っておきたい情報セミナー』のお知らせです。

内容としては、新築志向の高い日本において、資産価値のある

中古物件の良さも知ってもらいたいといった内容のセミナーです。

決して新築を否定して中古を推すわけでなく、マイホーム購入の

判断材料にしてほしいというセミナーです。

詳細は下記弊社ホームページからも確認できますので、ぜひご参加して

みてはいかがでしょうか。

トップページ

では、また♪

皆さんこんにちは、橋本です。

最近じめじめとした気候ですね。

8月に入り暑くて不動産の動きが鈍る時期ですが、

だからこそチャンスです！

そして今回おすすめする新築戸建こちらです！

今人気の「武蔵浦和駅」徒歩10分♪2階建♪

完成済みですのでいつでもご案内出来ます♪

こちらは300万円値下がりしたてのお値打ち物件ですよ♪

しかも小学校までも近く、安心して通学させられます♪

気になる方は橋本宛にお電話ください♪

金子です。

本日、埼玉会館にて『空家について学ぼう』というセミナーを開催させていただきました。

大勢のご参加いただきありがとうございました。

こちらのセミナーは今、社会問題になっている空家について正しい知識や、空家の活用法などをお伝えさせていただいております。

講師はNPO空家空地管理センター　代表理事の上田氏です。

空家を所有しているけどどうしたらいいのかわからない

空家ってどのように管理すればいいの？

遠方に空家を所有しているので管理ができない

空家はどんな活用方法があるの？

など、様々な空家に対する疑問にお答えさせていただいております。

セミナーの後には個別相談会も行っております。

定期的に開催してまいりますので、ご参加お待ちしております。

時間の合わない方はお気軽にご連絡ください。

私の方でセミナーと同じ内容をお伝えさせていただきます。

最後に本日ご参加いただいた皆様、お忙しい中本当にありがとうございました。

金子です。

以前、ニュースで騒がれた築地火災は、火元がラーメン店の厨房（ちゅうぼう）内だった可能性が高く、出火原因は、スープを作る寸胴（ずんどう）鍋を加熱するコンロから、近くの壁に熱が 伝わってこもり、突然発火する「伝導過熱」によるものと言われています。

壁の中から自然発火！？と思われるかも知れませんが低温着火火災は以前から問題になっていました。

低温着火火災が一般家庭でおこる原因としてコンロと側面の壁の距離が近かったり、ストーブを壁に近い位置に設置しているご家庭はお気を付けください。本来なら、木材は400℃程度まで加熱しなければ自然に発火することはありません。

しかし、強い熱源が近くにある場合は壁の木材に熱が伝わります。そうすることで木材に含まれている水分は徐々に失われ、長い時間をかけて木材を炭化させてしまいます。炭化した木材は100℃程度の熱が加わると壁の内部で発火してしまうことがあります。この現象を低温着火火災と言います。

実際の例を挙げますと以下のようなケースがあります。

1.いつもコンロの火を受けて、壁下地の木材は含有水分量が少なくなり、そのうちに乾燥が進み木材が炭化し、熱が加わると着火するようになる。

2.仏壇のローソクの熱が天井裏に伝わり出火した例。

3.ダウンライトの熱で出火した例。

通常、木材は400～500℃で燃えますが、上記の状況では、150～200℃で着火します。これを「低温着火」と言います。見た目では内部の木材の状況がわかりませんので、油断は出来ません。
東京消防庁によると、昨年、管内で伝導過熱が原因で起きた火災は２１件。ほとんどが飲食店や工場だったが、３件は住宅で発生していた。２００７年以降でみると、計６２件が住宅で起きています。

今回のようなコンロから、近くの壁に熱が伝わってこもり、突然発火する「伝導過熱」を防ぐ方法もあります。

コンロと壁の隙間に10～15cm以上の間隔を明ける。

距離がとれない場合はステンレスや石膏ボード等の防熱版を設置する。

壁をさわってみる。（熱いようなら危険な状態かもしれません）

日ごろから火の元には気をつけたいと思います。

詳しい記事は下記まで

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170804-00000104-asahi-soci

以上、金子でした。

金子です。

今日は事前審査について。

金子です。

「商談開始（＝買付申込）から売買契約締結」について。

リフォーム費用の把握

中古物件の場合には、買付を入れる前（ギリギリのラインでいくのであれば、買付後、売買契約の前まで）に「どの程度リフォームに費用がかかるか？」も把握しておかなければなりません。

それが分からないと、果たして自分が買える予算に収まるかどうかの判断がつかないからです。

「リフォーム」の中には、キッチンやお風呂等の設備交換やクロスの張替等の「表層リフォーム」と、劣化事象があった場合の劣化改善工事や耐震改修工事など「性能向上リフォーム」があります。

ここでは、お客様の希望するリフォームに加え、性能向上リフォームも実施した場合にかかる費用を把握しなければなりません。

費用の把握でポイントになるのは、「多めの金額で見積ってもらう」という点になります。

実施するかどうかこの段階では決断できない部分のリフォームも含め、見積ってもらいます。

売買契約後にリフォーム費用が計画よりも安く済んだということであれば、全体の資金計画としては何ら問題ありませんが、その逆で後からリフォーム箇所が増えて金額が増えてしまうのは、資金計画が大幅にくるってしまうからです。

表層リフォームは、性能には関係のない見た目の部分ですので、実施しなければならないというものでは無く、お客様の許容範囲次第で0円にもなれば青天井にもなります。

一方、性能向上リフォームの方は、お客様の主観で判断するというよりは、専門家が診断を行ない、家を長持ちさせる、あるいは安全を守るために必要不可欠なリフォームですので、真面目な言い方をすれば、必ず実施した方が良いリフォームです（もちろん最終的にはお金を出すお客様の判断ですが）。

現在の中古住宅流通市場では、この「性能向上リフォーム」が意外と軽視されてしまっています。

中古住宅流通市場のメインのプレーヤーは不動産業者ということになりますが、この性能向上の部分については、不動産業界ではなく、建築業界の専門分野ですので、不動産業界では知らない方が圧倒的に多いのです。

性能向上リフォームは、政策誘導型リフォームとも呼ばれ、国としても推し進めたいリフォームなので、助成金、補助金、税の優遇等、いろいろとお得な制度があります。

例えば、旧耐震基準の戸建て住宅を買う場合には、何もしなければ住宅ローン控除・登録免許税の軽減・不動取得税の軽減等（以下、住宅ローン控除等）が一斉利用できませんが、耐震基準適合証明書を取得すれば、築年数に関係なくそれらが使えるようになります。

耐震基準適合証明書を取得する為には、多くの場合、耐震改修工事が必要になりますが、それに150万円かかったとしても、住宅ローン控除等で総額ざっくり250万円くらいの恩恵がありますので、特になるケースの方が多いのです。

仮に耐震改修が一般的な規模よりも大掛かりになって250万円かかったとしても、実質タダで現行の建築基準法同等の耐震性になるわけですから、本来は実施しない手はありません。

折角長く住む家を買うのですし、家族の安心を担保する為の住まいですので、住宅取得のタイミングで、性能向上リフォームを実施することを強くお勧め致します。

実は、建築業界の中でも、この性能向上の部分まできちんと設計できる事業者は限られています。

“ＨＰのデザインがおしゃれ”というだけで建築会社を選んでしまうと、性能向上の設計ができる設計事務所や建築会社を別で手配しなければならなくなります。

なかなか難しいところですので、お気軽に金子までご相談ください。

金子です。

先日、中古戸建のご案内に行ってきました。

駅からはやや距離があり、旗竿地と呼ばれる奥まった土地の形状の物件です。

事前にストリートビューで見ると、近隣の建物も老朽化しており、あまり期待はできない印象でした。

ところが現地に行ってみると印象は一変。

通路側隣地にあった老朽化した建物は取り壊され、綺麗な住宅が建築されていました。

また、以前は土地いっぱいに張り出していた建物が、きちんと容積率の範囲内で余裕をもった建築物になったため、開放感のある環境となっておりました。

また、バルコニー側は、とても綺麗に手入れのされた隣地のお庭が広がっておりました。

まるで日本庭園の「借景」という技法のように、隣地のお庭を自宅リビングから楽しめるという思いがけないメリットがありました。

素敵な隣地のお庭ですが、ここで気になるのが相続などによって隣地の所有者が変わってしまうことです。

広さのあるお宅でしたので、将来的には戸建分譲業者などに買われてしまい、細かく分譲されてしまうのでは、という不安をおっしゃっておりました。

そこで、改めて隣地の所有者を調べてみると、公共団体が所有者となっており、お庭自体が市民に開放されているということがわかりました。

所有者が公共団体であれば、相続の心配もありませんし、個人が所有しているよりは安定的に管理されることが期待できますね。

近隣に綺麗な景色がある場合には、それが購入のポイントになるケースもありますが、その景色が維持される可能性があるのか、できる限りで調べてみることも必要ですね。

不動産購入でお悩みの際には、徹底的に買主の立場に寄り添ってお住まい探しをサポートするリニュアル仲介のくさの工務店　金子へご相談ください。

金子です。

今更聞けない！！建ぺい率・容積率について…

建ぺい律とは、建築面積の合計の敷地面積に対する割合いをいいます。
建築面積とは、建物の水平投影をいいます。すなわち、建物の真上から光を当てて、地面にできる影の面積のことです。

ただし、軒、庇、バルコニーなど、柱や壁に支えられていない、はみ出している部分は、その先端から1ｍは除いて計算されております。

なお、この建築面積は、柱や壁の中心線で計測をします。

容積率とは、延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。

たとえば、100㎡の敷地に延べ面積200㎡の建物がある場合には、容積率200％ということになります。ここで、述べ面積とは、各階の床面積の合計の事になります。

ただし、延べ面積は建築面積と異なり、玄関ポーチなどは対象とはなりませんが、駐車場や駐輪場は対象となります。

また、バルコニーなども、吹きさらしで外気に十分解放されていれば、先端から2ｍまでは対象外となります。柱や壁の有無は関係ありません。

建ぺい率・容積率は、用途地域ごとに都市計画で定められており、都市計画図に記載されているので、役所等で確認が出来ます。

建築可能な建築面積は「敷地面積×建ぺい率」、建築可能な延べ面積は「敷地面積×容積率」で計算できます。
ただし、①角地の場合には、建ぺい率を10％増しにできます。また、②建ぺい率80％とされている地域外で、かつ防火地域内の耐火建築物の場合にも10％増しとなります。さらに、①と②の両方を満たす場合には、建ぺい率は20％増しになります。

一方、容積率は、敷地が面する道路によっても異なります。
前面道路の幅員が12ｍ以上であれば、その敷地の容積率の限度は都市計画で定められる指定容積率そのものとなりますが、12ｍ未満の場合には全面道路に、係数（原則的に住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6）を乗じた容積率と、指定容積率を比べて、いずれか小さいほうの容積率となります。

なお、建ぺい率も容積率も、敷地が2以上の地域または区域にわたる場合には、それぞれの面積の加重平均により、建ぺい率や容積率を求めることになります。

住宅購入する際に必ず販売図面をご覧になると思いますが、どういった意味かを理解しておくと住宅を探す際には役に立つと思います。
是非参考までに…

分からない点、気になる点はご遠慮なく金子まで

個人間売買取引で中古住宅を購入する際（現状有姿の場合は特に）、隠れた欠陥や瑕疵が見つかる場合がございます。

その場合、「瑕疵担保責任を誰が負うのか？！」といったトラブルが発生します。

これらのトラブルが起こってしまうと、容易には解決できないことが多いため、その回避手法として「既存住宅売買瑕疵保険」という制度がございます。

しかし、未だに不動産事業者も損保会社が提供している保険制度だと誤認していたり、お金を払えば入れる保険と思っている方が多くいるようです。

そこで、今回は「既存住宅売買瑕疵保険」について解説したいと思います。

その保険期間は2年間、もしくは5年間を選択でき、構造耐力部分に不具合があったり、雨漏りが起こったりする場合、調査費用、修繕費、また転居や仮住まいなどが必要な際にはそれらの費用も含めた大部分の金額を保険で賄うことができます（上限は500万円or1000万円です）。

中古住宅購入時には保証が曖昧なことの多いため、既存住宅売買瑕疵保険は買主に安心をもたら制度だとご理解いただければ幸いです。

ちなみにリニュアル仲介では5年間の上限1000万円まで保険金が支払われるものをおススメしています。

■既存住宅売買瑕疵保険は本当に必要なのか？！

今回は既存住宅売買瑕疵保険がついていない中古物件を買うと「どのようなトラブルが起きる可能性があるか」、既存住宅売買瑕疵保険がついていた場合には「どのような保証が受けられるか」ということを解説したいと思います。

中古住宅の取引は基本として「現状有姿」、つまり売り手がリフォームなどをせずにそのままの状態で売りに出していることが多く、購入後は買主が自己責任で管理していくというのが基本です。

ちなみにこの「現状有姿」というのは、「傷や不具合などがあったとしても、それを納得して買うのであれば、安く売りますよ」という意味合いが含まれています。

しかし、必ずしも「瑕疵担保責任の保証を免れている」の意味合いは含まれていません。

購入にあたって、買主自ら目視で確認できる瑕疵は、せいぜい壁などについた傷やひび、汚れ、ドアや窓といった建具の不具合、水回りの簡単な設備だと思います。

出来れば専門家の調査を実施し、壁の中の筋交いがしっかりと入っているか、結露で壁の中がボロボロになっていないか、雨が降ると雨漏りが起こらないか、地盤沈下により家屋が傾斜がしていないか等の確認を行っていただく事をおすすめします。

瑕疵問題が潜んでいる場合もございます。

また、見た目には何も支障がなくても、竣工当時から一定の時間が経過している建物の場合、耐震基準や耐火基準を満たしていない場合も多い事かと存じます。

これらの問題が発覚した時に「誰がどのように責任をとるのか」と考えた場合、既存住宅売買瑕疵保険の付保案件であれば、最悪瑕疵保険で解決ができますので、保険の付保は必要なものだと考えます。

■既存住宅売買瑕疵保険は買主が後悔しないためのもの？！

通常の不動産取引では売主や仲介業者は「売った物件は現状有姿である」ことを理由に、「修繕は買い手の自己責任で行うべき」と主張してくる事が予想できます。

しかし、「現状有姿」と「瑕疵担保責任が免除されている」ということは同義ではりませんので、この違いをきちんと理解しておくことは非常に重要です。

中古住宅購入時に既存住宅売買瑕疵保険を掛ける場合にはほとんどの場合、劣化事象が存在しますので、修繕は必須と考えおく必要がございます。

その費用は買主、もしくは売主のどちらかが負担することとなりますが、安心を買われるのは買主と考えると、その費用捻出は買主が行っているケースがほとんどです。

また、中古物件購入後のトラブルは非常に複雑かつ容易には解決できないものであり、それらを解消するためにできたのが、既存住宅売買瑕疵保険ですし、買主が後悔しないための保証と考えていただければ幸いです。

■既存住宅売買瑕疵保険に入れると安心です！

購入を検討している物件が「既存住宅売買瑕疵保険に入れる」ということは、すでに検査業者及び保険会社が検査の上で、その物件が保険に入るのに十分な基準を満たしていることを確認済みとなる状態です。

その為、「隠れた瑕疵」がある可能性は何も検査していない場合と比較し、リスクが低い状態だと判断できます。

その上で、保険期間は引き渡しが行われた日から2年間、もしくは5年間を選ぶことができ、構造耐力部分に不具合があったり、雨漏りが起こったりする場合、調査費用、修繕費、また転居や仮住まい費用などが必要な際には、それらの費用も含めた大部分の金額を保険で賄うことができます（上限は500万円か1000万円）。

また、この保険は事前に物件の検査を行った検査業者（検査会社登録済み）が加入し、検査業者から買主に支払われることになります。

万が一、検査業者が倒産した場合には買主に保険金を支払うことができなくなるため、買主が直接保険請求できるようになっています。

保険の範囲や条件等は、保険を担当する保険法人によって若干のバラツキがありますが、保証の内容が曖昧なことが多く、様々なトラブルが予想される中古物件の売買において、住宅がこの既存住宅売買瑕疵保険に入っていることで得られる保証というのは、非常に大きな安心を買主にもたらします。

ぜひ、このような制度も把握していただければ幸いです。

金子です。

今日は借地について。

不動産の販売チラシに「地代」の記載がある場合がありますね。

どうやら借地の物件のようです。

ところがこの「借地」にも2種類あるということをご存じでしょうか。

実は、「賃借権」に基づく借地と「地上権」に基づく2種類があるのです。

専門的な話になりますが「賃借権」は「債権」に区分され、一方で「地上権」は「物権」に区分されます。

「債権」とは「人に対する権利」で、「物権」は「物に対する権利」です。

細かい定義はさておき、ともに「地代が発生して土地を使用できる権利」という点では同じです。

大きな違いは、「地上権」の方がより「所有権」に近く、「賃借権」よりも強い権利と言える点です。

「地上権」の場合には、ほぼ土地について全ての利用を認められています。

地主さんの承諾なく、転貸（又貸し）することや、地上権自体を譲渡してしまうこと、担保に出してしまうこともできます。

一方「賃借権」の場合ですと、地主さんの承諾がなければ転貸や譲渡、担保に出すことは認められません（特約がある場合を除きます）。

実際にその土地に住むだけであれば、借地の中身がどちらであるかはあまり関係ありませが、例えば売却する際や融資を受ける際には、改めて地主さんの承諾が必要になるかなど、手続きや費用に違いが出てくることがあるので注意が必要ですね。

不動産購入でお悩みの際には、くさの工務店　金子まで。

金子です。

今日は水道について。

全国各地で進む水道管の老朽化と、相次ぐ破裂事故などの状況、

さらにそれを補修する財源確保のために水道料金の大幅値上げが必至であるという現状の報道がありました。

１９６０、７０年代に設置された水道管の老朽化が進み、

漏水を原因とした事故が全国各地で発生しているそうです。

水道管の平均的な法定耐用年数は４０年とされていますが、各自治体での財政負担や人材不足から思うように更新対策が進んでおらず、同問題は、今後ますます深刻化することが懸念されるそうです。

水道管のさまざまな種類

水道管というと金属製をイメージしがちですが、近年では「ポリエチレン管」や「HIVP管」など鉄管に変わる素材を使用した施工に変わっています。

古い建物の場合、給水管が金属製であることが多く、長年使用していると管の中に「錆」が発生してしまいます。

蛇口をひねると色のついた水が出てくる場合は、給水管が古くなっていることが原因となりますので、錆の発生しない管に交換する必要があります。

水道管を交換する場合、専門業者に依頼することになります。

知っていると役立つ水道管の種類と特徴についてご紹介いたします。

・鉄管（鋼管）

一昔前まではどの家庭でも使われていた定番の配管といえば「鉄管」で、鉄だけに丈夫で耐震性もあり、最も一般的な水道管としての地位を占めていました。

しかし、錆びやすいことや加工が大変であるといったデメリットがあり、近年ではポリ管やHIVP管のほうがよく使われるようになっています。

錆などが原因でピンホール（針でついたような小さな穴）が開くことが多く、

穴が開いてしまった場合は専用のテープを巻き付けて対処しますが、

一度ついた錆を完全に落とすことはできないので、テープでの補修はいわば応急処置的なものとなります。

いずれは配管そのものを取り外し・取り付け交換が必要となります。

・銅管

銅管とは、その名の通り銅で作られている水道管で、「給湯管（地域によっては水道管に使用）」として主に使用されています。

鉄管や樹脂管と比べ、熱に強いという特性があるので、こうした用途に適しているといわれています。

ちなみに、接続の際には「はんだ付け」を行う必要があるので、工事に手間がかかるという一面もあります。

・HIVP管

局部腐食によりピンホールが生じてしまい水漏れを起こすことがありますが、この場合は修理・取り替えが必要です。

いきなり「HIVP管（エイチアイブイピーかん）」と言われると、

なにか特殊な配管のように思われるかもしれません。

しかし、実は水道管の中でよく使用されているタイプのひとつが、HIVP管なのです。

水道管というと、金属製を思い浮かべますが、HIVP管はプラスチック樹脂が材料となっています。

そのため、鉄製の水道管では頻発していた「錆つき」のトラブルがない、という大きなメリットがあります。

しかも樹脂なので加工が簡単にでき、施工が楽という特長も持っています。

その反面、樹脂製ならではのデメリットもあり、急な温度の変化に弱いため、凍結時に割れやすく、熱で劣化しやすいといわれていますので、給湯管には使用できません。

なお、HIVP管は加工が容易なので、修理料金も他の水道管と比べて安くなる傾向もあります。

・ポリエチレン管

正式名称を「ポリエチレン管」といい、現在よく使用されている水道管です。

新らしい家を建てたり、リフォーム工事で水道管を取り換えたりする際、用途によってHIVP管とポリ管が使われています。

人気の理由は、取り外し・取り付け対応が非常に簡単なことです。

水道管の工事では、管と「継手（つぎて）」という部品を接着剤や工具などを使って接続するのが通常ですが、ポリ管は接続時に専用工具も接着剤も必要なく、手ではめ込むだけでつなげられます。

さらに、比較的に熱や振動、化学物質などにも強いという特徴があります。

ただし、日光が原因でピンホールが開く場合があり、その際は取り外し・取り付け交換となります。

・エルメックス管

エルメックス管は比較的新しく登場したもので、まだ水道管として使用されている例は珍しいようです。

エルメックス管の最大の特徴は、圧倒的に耐熱・耐寒性が優れていることにあり、95℃からマイナス70℃までの広い温度領域で使用でき、凍結しても割れにくいという優れものです。さらに、塩素水に対する耐久性も強くパイプが酸化しにくいので、水道水の水質に関しても安心といわれています。

もう一つの大きな特徴として、パイプと継手の接続に「電気融着工法」と呼ばれる特殊な工法を使うことが挙げられます。

専用のコントローラ（電気融着器）を使用し、電気の力で接合を行うもので、従来の工法と比べて、簡単に漏水しにくい配管が可能になると注目を集めています。

水道菅だけでもこんなに種類がありますが、家の設備にはたくさんのものが使われて、

目に見えにくいものです。すべてを確認することは難しいのですが、修理や交換などの方法があると思いますので分からないことがありましたらご相談下さい。

詳しく記事は下記へ

毎日新聞　https://mainichi.jp/articles/20151231/k00/00m/040/126000c

全国水道危険度ランキングはこちら

http://diamond.jp/articles/-/136027

金子です。

今日はセットバックについて。

建築物の敷地は、原則として建築基準法に定める幅員4ｍ以上の道路に間口が2ｍ以上接していなければならないのですが、

古くからの市街地などには幅が4ｍに満たない道路が数多く存在します。

そのため、建築基準法が適用される以前（昭和25年11月23日以前）、または都市計画区域に編入される以前から存在し、

それに沿って建物が立ち並んでいたような幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっております。

このような道路を「42条2項道路」あるいは単に「2項道路」などと言いますが、いわゆる建築基準法の道路の指定を受けているか否かがポイントになります。

建築基準法上の道路とみなされて建物の建築が可能となる代わりに、道路の中心線から2ｍの位置まで敷地を後退させなければなりません。

道路の両側の敷地でそれぞれ後退することによって将来的に4ｍの道路幅員を確保しようとするものであり、

この敷地境界線の後退を「セットバック」といいます。

不動産の広告などでは「SB」と略してその面積が表示されていることもあります。

また、道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、

向かい側の道路境界線から4ｍの位置まで一方的にセットバックをする必要がある物件も存在します。

既存の道路中心線から2ｍの位置が敷地と道路の境界線とみなされるため、

セットバックした部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれません。

セットバックによって有効な敷地面積が大きく変わることもあり、

建築できる面積にも大きく影響がでる場合がありますので注意が必要です。

仮に建替えをする場合、セットバックがなければ、建蔽率５０％容積率100％ですので、最大１階40㎡・２階40㎡　合計延べ床面積80㎡の家が建つとして、

セットバック面積が７㎡含まれていると、建築できる有効敷地面積は約73㎡という事になり、最大１階36.5㎡・２階36.5㎡の合計延床面積73㎡までの家しか建てることが出来ません。

73㎡しか建物が建てられないのであれば、この土地を買わなかったのに・・・という事にならないように注意が必要です。

また、セットバック部分は道路とみなされるため、その部分に建物はもちろんの事

、塀や門などを立てることは出来ず、玄関のドアを開けた沖にドアがセットバック部分へはみ出るような設計も認められません。

前面道路の幅員が４ｍ未満の場合には、将来建て替えた場合、

既存の建物と同等の広さの建物が建てれないことがありますので、購入前にチェックが必要です。

今は中古物件を購入して自分たちにとっては支障がなくても、将来建て替えするとき、

あるいは売却するときに影響が出ます。

特に前面道路が狭い場合は、セットバック面積を敷地面積から引いてみてどのぐらいの建物が建てられるのかを逆算してみましょう。

計算してみて、建物の延床面積が７０㎡以上建てられないような土地になりますと、

戸建て用地としてはあまりいい土地ではありません。将来の土地の資産価値にも特に影響が出ますので注意したいところです。

気になる点はご遠慮なく金子まで。

金子です。

今日は立地適正化計画のお話。

全国の自治体で住宅や商業、福祉施設などを一定の区域に集める「立地適正化計画」の策定が広がっております。

人口減少が加速するなかでコンパクトな街に変え、生活に欠かせない機能を維持することが目的ですが、この立地適正化計画は住宅の資産性にも大きく影響することが懸念されますので、これから家を買う方には無視できない重要な制度です。

立地適正化計画とは

立地適正化計画は都市再生特別措置法に基づき、市町村がつくる計画です。

平成29年7月1日時点で全国348の自治体が立地適正化計画の作成を行うことを表明しており、125の自治体で具体的な取り組みが公表されています。

立地適正化計画では、住宅を集める「居住誘導区域」（住む場所を集約）と、店舗や福祉施設、教育機関などの立地を促す「都市機能誘導区域」（仕事をする場所を集約）が設けられます。

平たく言うと、街の中で「今後も活用していく区域」と「使わない区域」を線引きしましょう、という制度です。

人口減少時代では社会資本を投下する対象を絞らなければ、自治体の財政が破たんしてしまう恐れがあるからです。

住宅購入の場合、検討しているエリアの自治体が立地適正化計画の取り組みを行っているかどうか、実施している場合は検討物件が居住誘導区域内なのかどうかを確認する必要があります。

将来的に人が集まり続ける立地選びが大切

住宅を新築して、住まなくなったら（住めなくなったら）悪くとも二束三文で処分する…戸建の場合は悪くとも土地代くらいは現金化できる、それがこれまでの住宅業界の常識でした。

しかし、不動産は買い手や借り手がいなければ現金化できません。

現金化できないだけでなく維持費や税金がかかり続ける「負動産」となるのです。

人口減により利用者が減ると電車もバスも廃線を余儀なくされます。

駅徒歩圏内で十分検討できるのに、あえてバスが来なくなった住宅団地を選択する人はいなくなります。
大型ショッピングセンターの周辺に造成された街も要注意です。
ショッピングセンターが撤退したら途端に不便な立地となってしまうからです。

失敗しない住宅購入のためには、物件選びの前にまずは立地選びが大切なのです。

物件の流動性を瞬時に判断できます。

ご不明な点等ございましたら、ご遠慮なく金子まで。