スタッフブログ：月別: 2017年10月

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

親から資金援助をしてもらい住宅購入する場合の注意点

です。

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」制度という大きな制度があります。 こちらの制度は、親から資金援助をしてもらう前提で住宅購入を考えている方は、かなり重要な制度といえます。

但し、納税者に有利な制度にはそれ相応の条件付であるのが税務上の常であり、この制度の恩恵を受けるためには注意が必要です。

この制度を受けるには、様々の要件があります。 その要件は人任せにすることなく、購入前に必ず自分でも確認しておきましょう！

また、こちらの制度は、申告期限については厳しい制度です。 ３月15日、申告期限をぼんやりやり過ごせば、「恩恵」が一転「悪夢」になってしまいます。

この制度をご利用になる方は「住宅取得等資金贈与の特例の適用を受ける旨の贈与税の申告書」を抜かりなく確実に期限までに提出しましょう。 （非課税で贈与税を納める必要が無くても申告が必要です。）

さて、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」制度とは、そもそもどのような制度で、 どんな点に気を付けなければならないかについてお話しします。

１．【制度の概要】 平成２７年１月１日から平成３３年１２月３１日までの間に 父母や祖父母などの直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用家屋の新築、取得　または増改築等の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」という）を取得した場合において、 一定の要件を満たすときは、７００万円（平成３２年３月31日まで）までの金額について贈与税が非課税となる制度です。

（省エネ等住宅の場合は、１２００万円まで）

詳細は下記URLよりご確認下さい。 ※「住宅取得等資金の贈与税の非課税」のあらまし http://www.nta.go.jp/index.htm

２．【受贈者の要件】 次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。

⑴ 次のいずれかに該当する者であること。

① 贈与を受けた時に日本国内に住所を有すること。

② 贈与を受けた時に日本国内に住所を有しな いものの日本国籍を有し、かつ、受贈者又は 贈与者がその贈与前５年以内に日本国内に住所を有したことがあること。

③ 贈与を受けた時に日本国内に住所も日本国籍も有しないが、贈与者が日本国内に住所を有している。 ⑵ 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること。 ⑶ 贈与を受けた年の１月１日において20歳以上であること。 ⑷ 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。

■「住宅取得資金」の範囲について 住宅取得等資金とは、受贈者が自己の居住の用に供する家屋を新築等の対価に充てるための金銭をいいます。（土地や建物の贈与では使えません。）

これらの居住用家屋の新築等には、次のものも含まれます。

① その家屋の新築等とともにするその家屋の敷地の用に供される土地等の取得

② 住宅用の家屋の新築に先行してするその敷地の用に供される土地や借地権などの取得（敷地を先行取得した場合です。）

住宅用家屋の新築等の対価について、新築の場合は新築工事の請負代金の額、取得の場合は 売買代金の額と解されます。

居住用の建物の増改築等をする場合は、 その要件を満たしている必要があるため下記内容ご確認下さい。

■【居住用の家屋及びその増改築等の要件】 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税特例の適用対象となる住宅用家屋及び増改築は次のような ものとされています。

適用対象となる住宅用家屋の床面積については240㎡以下とされています。

① 増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。

なお居住用部分の工事費が全体の工事費の２分の１以上でなければなりません。

② 増改築等後の家屋の床面積の２分の１以上に相当する部分が専ら居住の用に供されること。

③ 増改築等後の家屋の登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下であること。

④ 増改築等に係る工事が、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。

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≪その他の注意点≫

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① 贈与を受けた金銭を住宅ローンなどの借入金返済に充てた場合 金融機関等から融資を受けて住宅を新築等し、その後に直系尊属から贈与を受けた金銭で住宅 ローンを返済したというような場合には、単に 住宅ローンの返済資金としての贈与に過ぎず、 住宅取得資金の贈与には該当しませんので注意が必要。

この特例は住宅を新築等するための資金の贈与に限られますので、住宅ローンを返済するための金銭の贈与を受けた場合には非課税の特例の対象外となります。

② 同様に、自己資金で新築等の対価を支払い、後に贈与を受けた場合も特例の対象となりませんのでご注意ください。

③ 中古の不動産を売買した場合で、引渡しを受けた直後にその建物のリフォームをする費用については要注意。

住宅の引き渡しを受けて、一度住んでからのリフォームであればという事になります。引渡しを受けて、一度も住まずそのまま工事着工した場合は、「住宅取得資金の贈与税の非課税」として適用できないことになりますのでお気を付けください。

一般的には、いつお住まいになったかどうかの書面上の判断は、「住民票の移転」の時期といえそうです。

④ 印紙や、登記費用諸費用・仲介手数料・不動産取得税等といった諸費用は、 住宅用家屋の取得に要した費用ですが、新築等の対価又は増改築等の費用に充てられたものとはいえません。

つまり、住宅取得資金に当たらないという事になります。

詳細は、こちらの国税庁のHPに記載がございます。

【住宅用家屋の新築時の対価または、増改築等の費用の範囲】 →つまり「住宅取得等資金」の範囲について https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/17/05.htm

※こちらの制度のご不明点については、税理士や所轄の税務署等にご確認下さい。

ではまた♪

皆さんこんにちは、橋本です♪

今回はマンションの建て替えについてお話ししたいと思います。

一般的にマンションの建替えには合意形成が必要と言われていますが、具体的にどの規模の合意形成が必要なのでしょうか？

民法では、不動産を処分する場合には、共有者全員の合意が必要とされていますが、マンションの場合には「特別法」が制定されています。

それが、「建物の区分所有等に関する法律（＝区分所有法）」です。

この区分所有法によると、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で、建て替えの決議をすることができると定められてるのです。

8割強の合意があれば建て替えが可能ということになります。

この決議に賛成した区分所有者は、反対した方に対して売渡請求をすることができることになっています。

手続き上は、このように8割の同意があれば、マンションの建替えができるとはなっていますが、実際にはどうでしょうか。

そもそもマンション解体費用や再建築費用、反対者の買取り費用など、多額の資金が必要になります。

敷地の容積率に余裕があり、建て替えた場合に販売できる住戸が新たに作られる場合には、ディベロッパー等の協力も得られるかもしれませんが、容積率がいっぱい・駅アクセスも悪い、といったマンションの場合には、資金的に難しいでしょう。

また、合意形成で問題になるのが、今ニュースでもよく話題になる居住者の高齢化・相続人行方不明問題です。

居住者が認知症などで意思表示ができないケースや、いわゆる「空家」状態になってしまい、相続人の連絡先がわからない等、「反対多数」ではなく「賛成不足」という事態も想定されます。

弊社では、耐震性不足のマンションや、立地に難のあるマンションについては、リフォームの見た目に左右されず、慎重に検討するようにアドバイスさせて頂いております。