スタッフブログ：月別: 2021年7月

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

中古マンションの購入を検討する際、「築浅or駅近」という選択肢で迷われる方が多いように感じます。マンション購入の際には、最寄駅から近いほうが価格は高くなる傾向がありますが、築年数が経過するとその価格は低下する傾向がありますので、判断が迷われるところだと思います。そのような状況から、今回は駅近の中古マンションで築年数が30年以上の不動産購入時の注意点をご紹介したいと思います。

■「築30年以上」の中古マンション購入時のチェックポイント①

築年数が30年を超えると、大規模修繕が3回目以上となる中古マンションで目立ち、その注意点は「修繕積立金不足」です。

一般的には分譲マンションは定期的に外壁や屋上、共用部分などを修復する大規模修繕工事を実施するものです。修繕の周期はもちろんマンションの状況によって異なりますが、12年ほどで実施する例が多いと言われます。

通常は新築時に20～30年程度の長期修繕計画が立てられ、工事内容や修繕時期、費用などが示されます。長期修繕計画に基づいて積立金の金額が決まり、一定のルールで居住者（区分所有者）が払います。国土交通省が2018年、全国の管理組合や区分所有者を対象に実施した「マンション総合調査」によると、修繕積立金は月平均で約1万1000円となっているようです。この金額が積み立てられ、2回目ぐらいまでは計画的に修繕が進められるケースは多いようですが、3回目以降で計画通りにいかないケースが目立つようです。そのタイミングが、「築30年前後」という事であり、築30年を超える中古マンションを購入する際にはこの長期修繕計画が上手く進められているかを確認しておくことは重要なポイントとなります。

築30年を超えると、長期修繕計画で想定した以上の工事が必要になったり、想定以上の劣化が見られた場合は、交換が必要になったり、場合によっては、その設備そのものを撤去したりするケースもあります。ここ数年で資材費や人件費など修繕工事のコストが上昇し、高止まりしていることも大きな要因となります。

■「築30年以上」の中古マンション購入時のチェックポイント②

1979年以前に完成したマンションで世帯主が60歳以上の割合は約8割とのデータもあるようです。住宅購入を30歳前後で行ったと仮定し、築30年となれば、そのまま60歳以上となりますので、普通に考えれば、そのような状況となります。その為、「築30年以上」の中古マンションを購入する際には『居住者（年齢）』を確認される事をお勧めします。修繕費上昇の影響を受けやすいのは高齢者とも言われ、高齢者が多いマンションの場合、この修繕費をどう賄うのかも重要なポイントになります。深刻なのは長期計画で見込んだ修繕積立金の金額も確保していないマンションが少なくないこと。国土交通省の調査で、積立金が計画に比べ「不足している」と回答した割合は3割もあったようです。

積立金を含む管理費の滞納は古いマンションほど増える傾向があるようです。滞納者には管理組合が督促をするが、転居や死亡などで所在不明・連絡先不通になっていたり、住民の高齢化による役員のなり手不足で管理組合が十分に機能していなかったりすると、積立金の不足につながりかねないようです。

■これから「築30年以上」のマンションが増えていく！

ちなみに2010年以降に建てられたマンションでは約2割で、古いマンションほど居住者の年齢は高い傾向にある。国交省によると、2019年末時点で築30年以上のマンションは全国で約213万戸ある。10年後に1.8倍の384万戸、20年後は2.7倍の570万戸とマンションの老朽化は一段と進む見通しです。

いずれにせよ、築30年以上の中古マンションを購入する際には、上記2点のポイントを確認してもらえれば幸いです。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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大阪で崖の上の住宅が崩落したニュースが報じられていますが何が原因かはまだ分かっていませんがいろいろな憶測が言われています。

このニュースは他人事ではありません。
お住まい探しの際、気に入った家が崖の上や崖の下にある場合どうしますか。

物件選びの重要なポイントにもなる擁壁の基礎知識をご紹介します。

擁壁とは？

高低差のある土地で、側面の土が崩れるのを防ぐために設置される壁状の構造物です。
高台や丘にある住宅地は、隣家との間に土の安息角を超える大きな高低差が生まれる場合があり、強固なコンクリートなどで支えなければ、土・建物の荷重や雨水の水圧で崩れてしまう危険性があります。
擁壁には、崖の崩落リスクを防止し建物を守る役割があるのです。
※安息角とは、土を積み上げた時に崩れず安定する最大角度のことです。一般的な角度は35度前後と言われています。

擁壁の維持管理責任は法律として明記されているわけではありませんが、擁壁のある土地を所有する人には、擁壁の維持管理責任があると見なされています。

地震などで擁壁が倒壊し、下の家にがれきが当たって損壊するというような事故が発生した場合、土地の所有者は、過失の有無に関わらず責任を負う「無過失責任」があるとみなされています。

このようなトラブルを起こさないよう、土地や建物を購入する前に擁壁適合の確認や地盤調査の実施などの対応が必要になってきます。

擁壁不適合の場合は、強度を高めるために擁壁の補強工事が必要になります。
その費用は非常に高額になるため、できれば擁壁不適合の擁壁がある物件の購入は避けたほうがいいと思います。

宅地造成等規制法とは？

1961年に制定された宅地造成に関する法律で、がけ崩れなどの危険性がある地域の災害防止を目的として、擁壁の造成に規制が設けられました。

規制された宅地造成工事とは？

・高さ2メートル以上の崖の切土

・高さ1メートル以上の崖の盛土

・切土と盛土を同時に行う時、合計した高さが2メートルを越える

・切土と盛土を併せた面積が500平方メートル以上

擁壁の種類

・RC造 擁壁

コンクリート製の擁壁のことです。無筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造のふたつに大別されます。

・間知（けんち）ブロック擁壁

いくつものブロックを組み合わせて設置された擁壁が、間知ブロック擁壁です。
間知ブロックは、通常のブロックとは違い、斜めに積み上げるコンクリートブロックで、石垣などにもよく使われています。
高速道路を走っていると、山の斜面などにも間知ブロック擁壁を見かけるのではないでしょうか。
間知ブロック擁壁は、現行基準を満たしていれば高さ5メートルまでの擁壁の設置が可能となります。
また、外側からは見えませんが、一定間隔で鉄筋コンクリート造の控え壁 が作られています。
一般的に、高低差の大きい住宅地に用いられており、壁面が傾いていることが特徴です。

・大谷（おおや）石積み擁壁

大谷石を積み上げて造られた擁壁のことです。

大谷石とは、軽石凝灰岩の一種で、比較的加工がしやすい石材であることから、昔から外壁や土蔵の建材などに使用されてきましたが、現在はあまり用いられていません。

擁壁の高さが2メートル以上には、工作物の建築確認が必要となります。
排水状況が悪化し水圧が加わることを防ぐために、水抜き穴の設置が義務付けられています。

物件を購入する際は、現行の建築基準法を満たした擁壁であるか、水抜き穴が設置されているか確認することが重要です。

擁壁適合の確認方法

擁壁の検査済み証の確認は、市役所でも行えます。
物件を購入する前にかならず確認したほうがよいと思います。

弊社で購入をして頂く際には購入前にエージェントが物件に関する調査しております。

お気軽にお問い合わせください。

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