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不動産の共有状態を解消する方法

2016年06月03日

 

前回、不動産を共有することの問題点についての記事を書きましたので、今回はその解消方法についていくつか列記してみました。

まず1つ目は「売買」です。
持分だけを売買することも可能ですが、もちろん売買代金を支払わなければなりません。
資力があれば可能な選択肢です。

つぎに「贈与」や「持分放棄」があります。
売買と違い、ただで持分を相手に移す方法になりますが、一方で「贈与税」がかかってしまうことがあります。

また、共有持分については「放棄」をすることもできます。放棄した場合、その持分は他の共有者へ自動的に移転することになりますが、この際にも「贈与税」に注意が必要です。

相続したばかりで共有状態になっているのであれば「遺産分割」によって共有を解消することもできます。
相続人全員で話し合い、「不動産は母が、株券などは長男が、現預金は次男が取得する。」というように分けることで、不動産の共有を回避することが可能です。

その他にも、不動産を売却してしまって現金で分ける方法や、遺言書を作成して将来的に共有を回避する方法などもあります。

不動産の保有は長期に亘るため、なるべく複雑にならないよう手を打ちたいですね。

「50㎡以上」で出るこれだけの差

2016年06月02日

 

住宅ローン控除は、どんな物件を購入しても受けられると思っている人が少なくありません。しかし、適用要件の一つに『登記簿面積』が「50㎡以上」等の要件が有ります。

インターネットやチラシ等の広告上の面積が51㎡のマンションで合っても住宅ローン控除が受けられない可能性が高いです。

その理由は、

マンションの床面積表示が「壁芯(へきしん・かべしん)」と「内法(うちのり)」の2本立てなっていることが原因です。主に、チラシや広告、販売図面上での専有面積が51㎡というのは、壁の中心線を基準として図った「壁芯」ベースでの部屋の広さです。

一方、登記簿面積は、壁の内側を図る「内法」ベースです。物件にもよりますが、内法ベースの方が壁芯ベースの面積よりも、壁の厚さの分だけ5%~10%程度小さく表示されることになります。つまり、チラシ上の専有面積が51㎡であっても登記簿面積は48㎡ということになれば、住宅ローン控除の適用の対象外になっています。

「住宅ローン控除」個人から購入すれば、最大10年間で200万円の減税効果
この50㎡を境に受けられる税制上の優遇措置が目白押しです。

固定資産税評価格が1000万円の物件を購入した場合、
床面積が50㎡(登記簿面積)であれば
・所有権を移転する際の「登録免許税」も建物だけで17万円の減税
・約30万円程かかる「不動産取得税」も、建物部分の税金は最大で0
(※ただし、マンションの不動産取得税上の床面積とは、共有部分を加算した床面積を「課税床面積」として税額を求めます。この明細は固定資産税評価証明書により確認が出来ます。)
・住宅資金の贈与で利用できる「相続時精算課税制度」も50㎡以上でないと受けられません。

このように床面積のわずかな違いで税負担(最大250~270万円 相当額)が変わり、懐具合に大きな差が生じますので、特にマンションを購入する場合は注意が必要です。
各種減税を受けたい方は、インターネットやチラシで出ているマンションの面積は出来れば54~55㎡以上のものを探されることをお勧めします。

(※注意点)

50㎡以上あれば、どの物件も各種減税受けれるとは限りませんので注意です。
その他、居住の要件、築年数要件、所得の要件等かなり細かい要件があります。
各種減税制度をより詳細を知りたい方は、

⇒ http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr2_000011.html

 

知ると怖い、不動産の共有。

2016年05月27日

 

不動産関連でのトラブルの1つに「不動産の共有問題」というものがあります。
法律上、土地や建物は複数人で「共有」することができます。

実際には、土地のどこからどこまで、といった分け方ではなく、観念上、持分として2分の1ずつ所有し合うといった方式になります。

たとえば、ご夫婦で不動産を購入した場合に、実際にお金を出した割合に応じて「持分2分の1夫、2分の1妻」というように共有するケースがあります。
同じように、ご親族に一部出資してもらった場合に「持分10分の9本人、10分の1祖父」といった共有の方法もあります。
そして、相続によって不動産を取得した際にも、「持分2分の1母、4分の1姉、4分の1弟」という共有のケースもあります。

共有の問題点は、例えば不動産を売却する等といった「処分」をする場合には、共有者「全員」の同意が必要となってしまいます。持分の多寡は問いません。たとえ持分が100分の1しか所有していない人がいても、その人の同意も必要になってしまうのです。

親族間であっても意見が一致しないケースは多々あります。
また、認知症等のご病気や事故等で、共有者の1人が意思表示できなくなってしまった、というケースもあります。

どうにも意見が合致しない場合には、裁判所の関与をもって決着を付ける方法もありますが、まずはできるだけ共有状態を回避する方法を検討したいところですね。

ただし、持分の決め方を誤ると「贈与税」が発生してしまうケースもあります。

後々のトラブルや、税務リスク、利用方法等も考慮して、共有関係は検討しましょう。

うちの実家はこの先どうなるの?

2016年05月24日

ゴールデンウィークに帰省された方も多いと思います。
少し傷んだ家を眺めて「やっぱり実家は落ち着くなぁ」なんて思った方も多いのでは?

皆さんは「実家」の将来について考えたことはありますか?
物事には必ず終わりがあります。その時がいつなのかがわからないだけで、その終わりは将来必ず(多くの場合は突然に)訪れるのです。

傷み始めた実家や年老いていく親を見ても、今はまだまだ元気だからと問題を先延ばしにしてしまいますが、実家の終わりについては親が元気なうちに話しておかないといけない課題です。

親が家に対する選択肢は3つです。
「住み続ける」「貸す」「売る」です。(多くの方が「住む」を選択すると思いますが、「住むためのコスト」を考慮していないケースが多いと思います。)

そして、実家の終わりも3つです。「住み継ぐ」「貸す」「売る」です。

かつての住宅すごろくでは「住み継ぐ」が想定されていましたが、現在の子供世代はすでに家を持っています。単純に実家に帰るとは言いにくいのが実情です。つまり、子供世代は「貸す」「売る」を実行する役割になります。

住み続けたい親と実家の資産化を実行しなければならない子供世代。まずはここのギャップを埋める努力が必要です。
子供からいきなり「お父さん、この家どうするの?」と言われたら、親もびっくりしてしまいます。だからといって放置したままだと相続が発生するまで実家は放置されたままになります。

少し具体的な話をします。
一般的に男性の方が先に亡くなります。亡くなるまでに介護の問題が発生します。お父さんの具合が悪くなったからといってお母さんはいきなり施設に入れたりできません。ギリギリまで介護を頑張ってしまいます。
やがてお父さんが亡くなります。(ここで相続が発生します。もし実家が都市部にある場合は相続税が発生するのですが、その話はまた別の機会に)そうこうしているうちにお母さんの具合も悪くなります。
お母さんは自分が介護で苦労したので、子供の世話になるより施設に入ることを希望します。(ここで介護に関する費用が発生するのですがそれも別の機会に)
いよいよお母さんも亡くなり、実家が子供に相続されます。

さて、実家はどうなるのでしょうか。「住み継ぐ?」「貸す?」「売る?」

ここまでくると選択肢は「売る」しかなくなります。
「住み継ぐ」=両親の介護を行うことです。仕事と家の問題で現実的ではありません。
貸すためにはリフォームが必要です。また、相続の問題もあります。「貸す」という選択肢も現実的ではなく、仕方なく駅前の不動産屋に駆け込んで、二束三文で売らざるを得ない…。思い出の詰まった実家はあっけなく取り壊されてしまうのです。
これが現金資産を多く保有しない、一般家庭のありふれた終わりの姿です。
(人口減のこれからの時代では売りたくても売れないという結末もありますが、これも別の機会に)

得られる教訓は一つです。親が60歳を超えたら、実家についてお金の話をしましょう。

人間は年を取ると判断力も鈍ります。元気なうちに「実家の終わり」を親に決めてもらう必要があります。
住み続けるのにいくら必要なのか?建築士による建物調査を実施すれば算定できます。
貸すとしたらいくらで貸せるのか?そもそも借り手がつく立地なのでしょうか。
売るとしたらいくらで売れるのか?人口減のこの社会で将来に渡って買い手がつく立地なのでしょうか。

家にまつわるお金を一つずつ明らかにすれば、最悪な終わりを回避する方法が見えてきます。「実家の終わり」の話は生々しいので避けたくなりますが、時間をかけたところで結末にはあまり違いはありません。むしろ時間をかければかけるほど選択肢が狭めてしまいます。

次の長期休暇はお盆でしょうか。先祖に想いを馳せるとともに、ご両親と「実家の終わり」について話をするのはいかがでしょうか。

売れない住宅にしないために ~権利編~

2016年04月11日

 

各方面で、「空家問題」が大きく取り上げられています。

空家が増える原因として、人口減と家余りという状況もありますが、同時に「売れない家」になってしまっている、という状況もあります。

戸建てやマンションなど、不動産を売却する場合には、実際の売主と登記されている名義人が同一でなければなりません。

相続の手続きをしていない、売主本人が認知症で契約ができない、などという場合ですと、そのままでは売却ができません。

問題となっている空家には、相続手続きがされずに放っておかれ、誰の所有物かわからなくなっている、という物件もあります。

立地もよく、解体して更地にすれば売れる!という物件なのに、相続手続きがされておらず、誰に話をしたら良いのかわからない、というケースもあります。

また、曾祖父の名義のままになっており、相続手続きをするためには、曾孫一同(数十人)のハンコが必要!などというケースもあります。

連絡もとったことがない親族や、行方不明の親族などが出てきてしまうと、どうしようもなくなってしまいますね。

建物の構造や外壁などの物理的なメンテナンスも必要ですが、登記簿の名義変更もあまり放置しすぎないように気を付けましょう。

住宅購入のときには同時に生命保険の見直しをお勧めしていますが、いろんな条件の方にも対応出来るよう生命保険も日々変化をしているようです。

2016年04月07日

 

従来は死亡保険金の受取は「戸籍上の配偶者または、2親等以内の血族」となっており、異性の事実婚のパートナーの場合は、一定条件のもと保険金の受取人に指定することが可能でした。
ですが、今回同居期間などの条件をクリアした場合、同性のパートナーを受け取りに指定できるようになりました。
法廷相続人以外の方が受け取るには一定の条件があるようですが、受け取りが可能となったのは、時代の流れや変化に対して、保険業界だけに限らずその対応が求められ始めているのだと思います。
ただし、同性パートナーが受け取りの場合は相続税なども発生してしますので、そこらへんも確認が必要となります。

世の中の動きに後れを取らぬよう、不動産業界も日々変化をしていきたいものです。

確定申告の20万円控除ってご存知ですか?

2016年03月17日

 

給与収入以外の所得で20万円以内の所得なら確定申告不要!!

相続などで何十分の1の持分を持っている住宅を売却するという話を最近よく耳にします。
そして売却の際に、購入価格より安く売ったから利益は出ていないと思っている方も多いと思います。
ですが、実際その住宅の減価償却を計算してみると、税務上では利益が出ている事もあります。

そうなった時に気になるのが、確定申告の事だと思います。
その住戸を引っ越して3年以上経過してしまうと、税金がかなりかかってしまいます。
ちょっとしか持分を持っていないのに、税金がかかるなんて…とお思いの方。
ご安心ください。もしその所得が20万円未満なら、税金はかかりません。
そして確定申告をする必要もないのです!!
これは不動産だけでなく、株などの所得にも使えるのですが、20万円未満であれば何もしなくて大丈夫です!!
※20万以上の方は、確定申告を行ってくださいね。

こういった情報も知っておくと今後の役に立つかもしれません。
詳細はお近くの税務署にお問い合わせください。

リフォームした場合にも登記が必要?

2016年03月15日

 

一般的に、お住まいの売買や相続が発生した際には、登記の名義人を変更する登記が必要になります。

ただ、あまり知られていないのが、リフォーム工事などを行った場合にも登記が必要になるケースがあるということです。

不動産の登記簿には、所有者に関する情報の他に、土地や建物の面積や種類に関する事項を記載する欄があります。「登記事項の表題部」と呼ばれる部分です。

リフォーム工事を行った際に、増築や減築などで建物の面積が変わった、用途を居宅から店舗に変えた等、登記事項の表題部に変更があった場合には、登記の変更手続きが必要になります。

また、建物を取り壊した場合などにも、建物の滅失登記という手続きが必要になります。

このあまり知られていない登記手続きですが、実は手続きの期限も法律で設けられています。また、義務を怠った場合には過料の罰則もあるため注意が必要です。

一方、固定資産税については、増築をして建物面積が増えた場合には、手続きをしなくても税額がしっかりと増えているのでご安心(?)ください。

2018年には「マンション節税」は防止される?!相続税の評価額に規制が・・・?!

2016年01月26日

 

総務省と国税庁は2018年にも、価格の割に相続税が安くて済む高層マンションを節税目的で購入する動きに歯止めをかける検討に入りました。現在は階層や購入価格にかかわらず一律となっている相続税の「評価額」を高層階に行くほど引き上げ、節税効果を薄めるようです。その為、高層マンションの高層階の物件は税負担が重くなる一方で、低層階を中心に負担が軽くなる人も出てきそうです。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS23H0C_T20C16A1MM8000/

マンションなどの相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を今秋にもまとめ、今年末に与党の税制調査会に諮る見通しだそうです。

高層マンションの相続税の算定基準となる「評価額」は階層や日当たりなどの条件によって差がつかず一律であり、現状では1棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で「均等」に分割してというものです。

この結果、資産家が高層階のマンションを購入すれば、現金で相続するよりも相続税を減らせる場合が多いようです。その為、「資産家しか使えない節税対策は規制すべき」との声があがり、今回の防止案につながっているようです。

案としては、高層マンションの20階は1階の10%増し、30階は20%増しといったかたちで一定の補正を行っていく予定だそうです。

不動産購入の際、買うことに夢中で、買った後のことを真剣に考えている方が本当に少ないです。これから不動産を持とうと思われている方は、買った後のことも検討し、ご納得のいく不動産をご選択いただければ幸いです。

空き家を「準公営住宅」として活用していく?!家賃を補助し、子育て世帯支援を実施?!

2016年01月16日

 

1月16日(土) 日本経済新聞の朝刊のトップに表題の記事が出ていました。

国土交通省は全国で増え続ける空家を公営住宅に準じる住宅として活用するようです。

耐震性などの基準を満たす空家の民間アパートや戸建て住宅を「準公営住宅」に指定。所有者が生活費負担が大きい子育て世帯などに貸すことを認め、家賃の補助も検討するようです。
自治体の財政が厳しくなるなかで、公営住宅の新設費用を抑える効果も見込んでいるようで、今後の詳細発表に注目です。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS15H5S_V10C16A1MM8000/

準公営住宅に転用する空家を選定するため、耐震性や省エネ性、遮音性などの基準を新たに設け、基準を満たすための補修・改修する所有者には費用を補助するようです。

公営住宅は全国に216万戸(2013年度)あり、10年前から増えていないようです。自治体が財政難などで新設に慎重なためだそうですが、資産性の乏しい住宅に対してはかなり慎重に検討してもらいたいと思います。

そもそも空家になる住宅の理由は下記のような事が考えられます。

  1. 固定資産税で更地評価にしてしまうと大幅に税金が上がる
  2. 複数名義人で共同所有をしており、権利関係で調整が付かない
  3. 相続にからむ問題
  4. 地価下落により、売るに売れない状況
  5. 登記にからむ要因

これから住宅購入をする際には空家の現状を把握し、『資産価値が下がりにくい住宅を持つ』という視点を持って住宅購入に臨んでいただければと思います。

不動産向け融資、バブル期並み=金融庁、地銀の監視強化

2015年11月30日

こんにちは岡田です。
ここ数日夜の冷え込みが強く『冬が来た!』っていう感じですね・・・
夏好きの僕には厳しい期間が続きます・・・

さて、先日ヤフーニュースに気になる記事が有りました。
その記事がこちら

金融機関の不動産業向け融資が高水準で推移している。国内銀行の2014年度の新規貸し出しは10兆円を上回り、バブル絶頂期の1989年度やミニバブルと言われた07年度の水準にほぼ並んだ。金融庁は、融資の焦げ付きなどで各地の地方銀行や信用金庫の経営に影響を与える恐れがないか、監視を強めている。
  日銀の統計によると、14年度の不動産業向けの設備資金の新規貸し出しは、銀行が10兆1549億円と7年ぶりに10兆円を超え、信用金庫も2兆1002億円と初めて2兆円を突破した。大手行では、都心の物件に投資する大手の再開発業者や不動産投資信託(REIT)向け融資がけん引。これに対し、地銀や信金は個人の資産管理会社など中小向け融資の伸びが高いのが特徴だ。
  地銀・信金の不動産業向け融資の増加の背景には、今年から相続税が増税された影響もある。借入金で不動産を購入すれば資産家は相続税を抑えられるため、地方の県庁所在市を中心に「相続税対策で賃貸用のアパートやマンションを建設するニーズが増えている」(有力地銀)という。日銀の大規模金融緩和で超低金利が続く中、利ざやを稼げる有望な貸出先が少ないことも、地銀を不動産向け融資に走らせる要因になっている。

 

という記事です。
金融機関が動いているといるという事は景気が良くなってきている証拠なのかもしれませんが
不動産に関して言うと業者が物件を多く買うという事は物件価格が上がってしますか可能性が
気になります・・・
オリンピックに向けて景気の上昇は期待したいですが物件価格が上がってしますのは
個人的には悩みどころです・・・

 

駅チカの空き家、48万戸もあった!

2015年11月06日

 

駅チカの空家、48万戸もあった・・・と言う記事をみつけましたのでご紹介します。

少子高齢化などを背景に、閑静な住宅街など起きている「空家」問題。

全国の空家約320万戸のうち、交通利便のよい駅から1キロメートル以内にあり、簡単なリフォームで利用できる住宅が15%の約48万戸にのぼることがわかりました。

■東京の空家、5万戸超の一戸建て住宅が最寄り駅まで1キロ以内  国土交通省が2015年10月26日に開いた社会資本整備審議会・住宅宅地分科会によると、2013年時点で別荘などの二次的住宅や賃貸用、売却用を除く、「その他空家」にあたる約320万戸のうち、耐震性があり、腐朽や破損などのない空家を約103万戸と試算。このうち駅から1キロメートル以内にあり、簡単な手入れで活用可能な空家は、全国で約48万戸にのぼると推計します。

なかでも、東京都の場合は一戸建て住宅などで5万5400戸が最寄り駅まで1キロメートル以内にあります。駅から1キロ以上2キロ以内の場所にある空家は1万6800戸、2キロ以上になると8600戸と少ないです。

また、マンションなどの共同住宅でも、5万6300戸が最寄り駅まで1キロ以内、駅から1キロ以上2キロ以内が1万3800戸、2キロ以上になると1600戸と、駅チカの空家のほうが圧倒的に多いことがわかりました。

すでに住宅ストック数は総世帯数を上回り、「家余り」の状況にあるようです。

空家が減らない原因について、遺産相続時の対処を指摘する向きは少なく、国土交通省の調べによると、「その他空家」の住宅を取得するときの経緯で、最も多かったのが「相続して取得する」ケースで、56.4%にのぼった(2014年空家実態調査、サンプル数897、集計中)。

 

 

この記事によりますと耐震性があり、腐朽や破損などのない空家があるということです。地域限定ではありますが条件が合う物件が駅チカで見つける事が出来るかもしれません。

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ご要望にかなうマイホーム探しのお手伝いが出来ると思いますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

相続税対策のカラクリ 都心のタワーマンションが実は「安い」?

2015年10月16日

 

相続税対策の方法としてよく聞く節税方法のひとつに、タワーマンションの購入という方法があります。

なぜマンションを購入することが節税になるのでしょうか。

マンションなどの不動産について相続税を計算する際の基準となるのが、建物は固定資産評価額、土地は路線価額となります。取引価格ではない、ところがポイントですね。

タワーマンションなどの高層マンションの場合、土地の権利をマンションの所有者全員で共有しているので、1部屋あたりの土地の持分は非常に小さくなります。

1億円で取引されるようなタワーマンションを例にとると、一等地に建っているマンションであっても、実質の土地の持分は、1,000万円程度が相続税の計算根拠となります。

また建物についても、固定資産評価上は、構造と床面積でほぼ一律に決まるため、高層階や角部屋と、低層階北向きでも、同じ価値の建物と評価されます。たとえば、鉄筋コンクリートで約100㎡の部屋であれば、だいたい1,000万円強です。

このように、1億円で買ったマンションが、相続税の計算の際には2,000万円前後の不動産と評価してもらえるのです。この差額を利用した方法が、マンション購入の相続税対策として利用されています。

ただ、そこでやはり気を付けなければならないのが、マンションの資産性ですね

せっかく相続税対策として1億円で購入したマンションが、値下がりして7,000万円になってしまったら、元も子もありません。

やみくもに湾岸エリアの新築マンションを購入してしまった結果、新築分譲価格から大幅に下落してしまった、

ハザードマップで浸水エリアになっていたため買い手がつかない、などとならないよう、資産性の高い(売れる、値下がりしにくい)マンションを購入するようにしましょう。

駅からのアクセスは良いか、ハザードマップに問題はないか、管理費・修繕積立金などの管理状況は良いか、などなど。

営業大内の2世帯住宅体験記⑬

2015年06月17日

こんにちは、大内です。

6月中旬になりましたが、最近は雨も多く、梅雨っぽくなってきましたね。

梅雨明けは平年だと7月21日ぐらいだそうです。あと1か月もあるかと

思うとげっそりします、、、

さて、今回のテーマは、2世帯住宅の”経済的メリット”です!

私もこの理由が2世帯住宅の大きな決め手になりました。

大きくわけて3つあります。

1.住宅を建てるときの費用を抑えられる
2.二世帯一緒に暮らすことでエネルギー消費量を削減できる(エコにつながる)
3.相続時に大きな効果がある

第1のメリットは、住宅を建てる際の費用負担が親世帯と子世帯ともに少なくて

済む場合が多いということです。

例えば、二世帯住宅は、親世帯が所有している敷地に子世帯がローンを組んで

建てるケースが多く見られます。この場合、子世帯は土地を取得する費用が不要

になり、建物に費用をあてられる分、より丈夫で安心な住まいを手に入れることが

できます。また親世帯は、古くなった住まいをリフォームするにも費用がかかります

から、子世帯と一緒に建てることで費用を抑えられ、少ない自己資金でバリアフリー

対応などが充実した新しい家を手に入れることができます。

第2、3のメリットについては次回お話しいたします♪

キャプチャ

空き家問題を考える②

2015年03月14日

こんにちは、草野です。

今日も空家問題について考えてです。

社会問題となっているのに、なぜ空家を放置が増えるのでしょうか?

その背景には所有者の様々な事情がありますが、原因の一つとして、家を解体て更地にすることにより、税金が跳ね上がり、税制面で優遇措置が受けられないことが大きいと言えるでしょう。

その理由として、ひとが住めないほどの家だったとしても税制上は家屋をみなされ、住宅用地として扱われるので、更地に比べて税金は各段に安いのです。

また、住宅の解体費用は高額で、小さな木造でも100万ほどの費用が掛かります。

また、古い建物の場合は、解体しても建築基準法の道路条件を満たしていなければ、新たに住宅を建築することが出来ない場合もあり、その場合は隣地の人がっ買ってくれなければ他に売却することもできないのです。

税金も高くなるのに多額の費用を掛けて解体しても、買い手がつかないとなれば、空家のまま放置することになるわけです。

こうして放置されることとなった土地は私有地のため、行政が介入することが難しく、また、所有者を特定しようにも空家の場合、所有者が亡くなるなどしても相続人が登記を行わなかった場合は所有者の特定ができないケースも多く、回収や撤去の指導が困難なのです。

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