私たちは、さいたま市南区・浦和区・緑区地域の住まいのプロフェッショナルです

スタッフブログ:月別: 2018年1月

知って得するサッシの交換

2018年01月29日

窓は通常「サッシ+ガラス」でできていますね。サッシとは、窓の周りを囲む窓枠で、「窓を選ぶ」というと、「サッシとガラスを選ぶ」ことです。

サッシの素材は、アルミサッシが多いのですが、冬場は底冷えをする印象もありますね。最近は、断熱性を高めた複合サッシや、樹脂製品も登場してきました。

■アルミサッシ:強度が高く、しかも軽く、防火性にも優れています。

軽量なのため、開閉の操作がしやすいです。しかし熱伝導率が高いので、断熱性がやや劣ります。また、腐食しにくく、サビにも強いです。ただ長期間埃が付着していると腐食することもあります。日頃からメンテナンスしておくようにしておきましょう。

■樹脂サッシ:低い熱伝導率、高い断熱性

主に塩化ビニール樹脂製です。熱伝導率が低く、断熱性に優れています。そして複層ガラスと組み合わせることにより、断熱性を高くすることもできます。寒冷地はこちらがおすすめです。アルミより強度低い分、厚みのあることが多いです。

■木製サッシ:質感や風合いが魅力。

アルミ、樹脂サッシよりも、耐久性の点でやや劣ることがあります。無垢材だけのもの、集成材・積層材のもの、それらの組み合わせなどがあります。それぞれに木製のデメリット(塗装の劣化や腐食、枠のゆがみ)を克服するための工夫がなされています。

■複合サッシ:アルミと樹脂、アルミと木製などを組み合わせたもの。

異なる素材を組み合わせ、室外側にアルミ、室内側に樹脂など、素材の特徴を活かし高機能にしています。

ガラスも種類がいろいろあり、性能に大きくかかわります。

一般ガラスと機能ガラスの2つに分類され、一般ガラスは、「フロート板ガラス(透明ガラス・単板ガラス)」、割れても破片が飛び散らないよう金属網が封入されている「網入板ガラス」、片面に模様をつけた不透明の「型板ガラス」などがあります。

機能ガラスは、2~3枚の板ガラスの間に、空気の層を入れて断熱性を高めた「複層ガラス」、強度を高めた「強化ガラス」、割れたときにほとんど飛び散らない「合わせガラス」があります。

「複層ガラス」は、Low-E金属膜をコーティング加工した「高断熱複層ガラス」や「遮熱複層ガラス」などもあります。お住まいの地域、間取りに合わせ機能を選べます。

-----------------------------------------------------

また、二重サッシ(商品名は「インプラス」)もあります。

もともとあった窓の内側にもうひとつ窓を取り付け、寒さ、窓からの結露、騒音など様々な問題を緩和できる樹脂製の内窓です。戸建でもマンションでも利用でき、1 つの窓で工事時間が約1時間なので、気軽に導入できます。

サッシは、お部屋の断熱性や機密性にも大きく影響します。

サッシ交換のみで、暖房・冷房効率が大きく変化しますので、将来のリフォームをするときは、交換を検討してみたいと考えています。思っています。

------------------------------------------------------

中古マンションをリフォームでのサッシのこと

中古マンションは築年数が古いと、管理組合が2002年の「マンション標準管理」改訂を把握していないこともあります。すると改訂のために決議が必要になったり、大変なこともあります。

購入するときに、「サッシを交換できるかどうか」のお問い合わせが多いです。ところがマンションのサッシは共用部分であるため、実は個人で勝手に交換・修理できません。ですからサッシを修理したいときは、基本的には管理組合の決議が必要となり、さらには区分所有者の部屋だけでなく、全戸が行うこととなります。ただ、管理規約や細則にり認められている場合もあるのでご確認ください。

これはマンションの管理規約の参考資料として、国土交通省が発行している「マンション標準管理」内にもございます。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

費用のほうですが、マンションのサッシ交換は、サッシの種類によって変わりますが、おおよそ相場は数十万円程度が多いようです。

サッシはリフォームしないことにすると、こんどはお住まいになってからサッシだけ古く気になることあるようです。※サッシの寿命はおおよそ20~30年ほどです。

空き家となった実家の所有権は放棄できるのか

2018年01月29日

皆さんこんにちは、橋本です。

寒い日が続いております・・・みなさん体調管理にはお気を付けください。

今回は、相続における所有権の放棄について解説します。

家の所有権は放棄できるのか?

結論から言うと、家の所有権については単純に放棄することはできません。
例えば、親の死亡によって実家を相続した場合、その後実家は使わないからといって所有権を放棄することはできません。
所有権が放棄できないということは、次の義務からも逃れることはできません。

■所有者が負う主な義務

・建物自体の管理責任
たとえ遠方に住んでいたとしても、建物の所有者は管理責任から逃れられません。
近所の人に迷惑がかからないよう、建物の最低限のメンテナンスや管理を継続する必要があります。

・納税義務
実家を使用しなかったとしても、固定資産税については所有者に課税されます。
所有権が放棄できない以上は、固定資産税についても払い続けなければなりません。

家

 

 

 

 

 

 

■所有権は売却または贈与ができる

所有権は必要ないからと言って放棄することはできませんが、売却や贈与によって、他人に移転させることは可能です。
資産価値のある物件であれば、不動産会社に依頼して売却することで所有権を手放すことができます。

地方で買い手がつかないような場合は、近所の地権者や不動産会社に贈与するという方法もあります。
なお、自治体に寄付しようとする人がいますが、利用価値の低い土地については、寄付を断られますので、
その場合には、売却か贈与で移転できる先を探すしかありません。

このように、使わない実家を相続してしまうと、その後の処分がとても大変で、処分できるまでは管理責任や納税義務を負うことになります。

そこで、このような事態を避けるために、相続自体を放棄するという方法があります。

相続放棄で家の所有権を手放す際の注意点

不動産の所有権については放棄することはできませんが、そもそも相続自体を放棄すれば、所有権を取得することもありません。
相続を放棄することを“相続放棄”と言い、相続放棄をすることで使わない実家を相続する事態を回避することができます。
ただ、相続放棄を選択する際には、次の点に注意しなければなりません。


■相続放棄をすると、すべての財産を相続できなくなる
例えば、相続財産が1億円の預貯金と実家だったとします。この場合、1億円の預貯金だけ相続して、実家だけ相続放棄をするということはできません。
相続放棄は、一部の財産だけ放棄することはできず、すべての財産に対して相続放棄するかどうかで判断しなければなりません。

つまり、相続放棄をすれば実家はもちろんの事、1億円の預貯金についても諦めなければならないのです。
そもそも相続放棄とは、その手続きをすることで“当初から相続人ではなかった”ことになるため、相続人ではなくなる以上、いかなる財産も相続する権利を失ってしまうのです。


■相続放棄によって、他の親族に迷惑がかかる可能性がある
もしも遺産相続において、目立った財産が使用する予定のない実家しかなかった場合、相続放棄をすることによって、空き家問題に頭を悩ませる事態を回避することができます。ただし、安易に相続放棄をすると、他の親族に迷惑がかかる可能性があります。

例えば、次のようなケースを想定します。

被相続人:父親
相続人:息子一人のみ(母親は既に他界している)

このケースの場合に、息子が相続放棄をすると、相続権が第二順位である直系尊属(被相続人の両親)に移ります。また、直系尊属が既に死亡している場合は、第三順位である被相続人の兄弟姉妹にまで相続権が移ります。

このように相続放棄をすればそれですべて解決するわけではなく、放棄された相続権は次順位の相続人に移っていくのです。そのため、使う予定のない実家を相続放棄する際には、あらかじめ第二順位、第三順位の相続人に対してもきちんと説明して理解を求めることが重要です。

相続放棄の手順について

相続放棄は家庭裁判所に申述して行う、正式な法的手続きです。相続をしない旨の一筆を書いたり、家族に伝えたりするだけでは、相続放棄とは認められません。また、相続放棄の場合は、亡くなったことを知ってから3ヶ月以内に手続きを採る必要がありますので注意しましょう。相続放棄の手続きは概ね以下のとおりです。(※裁判所によって一部異なる場合があります)


1:相続財産の調査
まずは被相続人が所有していた財産を、洗いざらいすべて確認します。預貯金や現金、不動産や有価証券などのプラスの財産はもちろんの事、借金やローンなどのマイナスの財産についても相続の対象ですからもれなく調査する必要があります。

2:相続人の確定
被相続人の死亡から出生まで遡って戸籍を取得し、相続人が誰なのかを確定させます。稀に隠し子がいたり、認知している子供がいたりということが発覚することもありますので、入念に確認しましょう。

3:相続放棄申述書の作成
相続放棄の手続きを申し出るための申述書を作成します。その他にも戸籍謄本など相続人の構成によって添付書類が必要になります。

4:家庭裁判所に提出する
相続放棄の申し立ては、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に対して行います。

5:家庭裁判所から照会が届く
家庭裁判所から本当に相続放棄をしても良いのか、相続放棄した場合にどうなるのかを最終確認する旨の通知書が届きます。必要事項を記入して返送します。

6:相続放棄の申述の受理
家庭裁判所で正式に相続放棄が受理され、通知書が送られてきます。これによって手続きは完了します。

このように、家庭裁判所に申述することで、不動産の所有権についても相続を放棄することができます。

相続放棄すると相続税に影響が出る

相続税の基礎控除額は、“3,000万円+法定相続人×600万円”という計算式で算出されます。相続放棄をしたとしても、法定相続人の人数をカウントする際には、相続放棄はなかったものとしてカウントするため、基礎控除額には影響はありません。

ただし、相続放棄をした人が保険金を受取る際には注意が必要です。生命保険金については、受取人固有の財産とされているため、相続放棄に関係なく受取ることができます。

この際、生命保険金については相続税の基礎控除額とは別枠で「法定相続人×500万円」という非課税枠が設定されています。もしも相続放棄をしていると、この非課税枠が相続放棄した人に対して適用できなくなるため、相続税が割高になります。

このように1人が相続放棄をすると、相続税の総額が変化しますので十分注意しましょう

もしも使わない実家を相続した場合の対処法

もしもすでに使わない実家を相続している方については、次のいずれかの方法で対処することをおすすめします。

1:賃貸として一般に貸し出す
地方の一戸建てについては、賃貸に出すと意外に借り手がつくケースがあります。特に駐車場付きの一戸建てについては、ある程度の需要があるため、無理に処分するのではなく、賃貸として運用すると、空き家問題も解消できて一石二鳥です。

2:売却する
使わない実家でも、なんとなく寂しい気がして売却に踏み切れないという人もいるようです。ただ、人が住まなくなった家は、想像以上に早い速度で劣化していきます。もしも売却に踏み切るのであれば、できる限り早い段階で決断することが大切です。

所有権は放棄できない、いらない場合は相続放棄を検討しましょう

不動産の所有権については、一度取得してしまうと放棄することができません。もしも、使う予定のない不動産が相続財産に含まれている場合は、相続放棄も合わせて検討することをおすすめします。
また、すでに相続している方は、空き家のまま放置せず、賃貸物件として運用するか、売却するなど早めに対策を講じることが重要です。

2月25日(日)「ゆうゆうフェア」にて空き家の勉強会を開催します

2018年01月29日

郵便局主催の「ゆうゆうフェア」で、空き家の勉強会を開催いたします。
空き家問題から売却・賃貸・解体等の利用活用について、実例を交え紹介します。
相続した実家や自宅を今後どうすればいいかなど、今私達に出来ることは何かを一緒に考えてみませんか?

第3回目となる「ゆうゆうフェア」は空き家の勉強会以外にも、いろいろなイベントが開催されます。
「ぽすくま」ショーが開催されたり、手紙・ハガキのワークショップ、景品が当たる抽選会など無料で楽しめる企画が用意されています。

開催日時:2018年2月25日(日)
時間:13:15~14:15

 

屋根はどんなものでできている?

2018年01月28日

屋根材ついて種類と特徴をまとめました。
リフォームの際の参考になればと思います。

屋根材の種類はおおまかに4種類

住宅で使用される屋根材は、粘土系、セメント系、スレート系、金属系に分類されます。

粘土系は、釉薬と無釉。セメント系はプレスセメント瓦とコンクリート瓦。
スレート系では彩色(化粧)スレートと天然スレートがあります

それぞれ長所と短所があり、より適切に材料を選べるように特徴をつかんでおくことが重要です。
屋根材は種類が多く、なるべく実物を見て選んでください。
(ショールームや、モデルハウスなどで確認するのもひとつの方法です)


---------------------------------------------------------------------------------------
※1.粘土系(瓦):耐久性や断熱性に優れ、一般に瓦というと粘土です。粘土を混練、成形、焼成したものです。形状やデザインにより和瓦と洋瓦とがあります。

他の屋根材に比べて重く、耐震性への配慮が必要です。一方、重さのために遮音性が高く、雨音を抑えられます。最近は、軽量化した製品、ズレにくい防災瓦などもあります。

■釉系
・瓦形にプレスで成形し、釉薬(ゆうやく)を施した瓦で、色の種類が豊富です。
・釉薬瓦、塩焼瓦などがあります。
・表面の釉薬のおかげで水が浸透しにくく、耐久性があり、色落ちもないのでメンテナンスが不要です。
・形もバリエーションが多く、デザインの希望に対応できます。

■無釉系
・無釉は表面に釉薬をかけないものをいいます。
・いぶし瓦や無釉瓦などの種類があります。
・焼成過程でいぶし、表面に銀色の炭素膜がついているいぶし瓦は、和風の趣があります。
・無釉瓦は、自然のままの色合いです。素焼瓦(スペイン瓦、琉球瓦など)、粘土以外の物質(金属など)を練り込んだ練込瓦、ムラのある濃淡が魅力の窯変瓦などもあります。

--------------------------------------------------------------------------------

※2.セメント系(瓦):施工性が高く、製造方法により特徴があります。
原料はセメントと砂です。樹脂塗料で塗装を施されています。

■プレスセメント瓦
・セメントと細骨材(砂)のモルタルが原料で、厚形スレートと呼ばれています。
・無塗装品と塗装品があり、釉薬で表面処理を施し、耐火性能をより高めたものが、施釉(せゆう)セメント瓦です。
・和型、平型、S形など、さまざまな形のものがあります。
・スレート系より厚みがあり、どっしりとした印象ですが、軽量化したものもあります。

■コンクリート瓦
・プレスセメント瓦よりセメントの割合が少ないもの。
・立体感があるので洋風です。

----------------------------------------------------------------------------------

※3.スレート系
スレートとは、粘板岩などの薄板を指します。セメント系の彩色スレートと天然スレートの種類があります。

■化粧(彩色)スレート

・セメントに繊維を混入し、強度を高めた薄い板状の素材です。
・天然スレートに似ておおり、商品名はカラーベスト、コロニアルなどと名付けられることもあります。
・軽量で施工しやすく、また、表面の塗装を工夫し、耐久性や耐候性の高いものや、遮熱タイプ、凹凸を表面につけて自然な素材感のあるものなどがあります。
・色やデザインが豊富なだけに、価格にも幅があります。かつてアスベストが一部商品で使用されていましたが、現在は使用されていません。)

■天然スレート
・玄昌石などが材料で重みがあります。天然なので高価です。
・退色せず、黒く艶のある自然のままの色です。

-------------------------------------------------------------------------------------
※4.金属系:軽量で加工しやすい


複雑な屋根形状にあう商品もあります。大きく鋼板と非金属系に分けられます。鋼板は、めっきや塗覆装されたものもあります。色数が豊富ですが、熱伝導率が高く、遮音性が低いため温度や雨音が響くこともあります。最近は、瓦風の形をしたものや、断熱材を裏打ちして、断熱性や遮音性を向上させたものもあります。また、既存の屋根の上に重ねて葺くことが可能なリフォーム用のものもあります。

■鋼板

・平葺き用や金属成形の瓦など、工夫された製品が登場してきています。
・軽量なため耐震性があり、水分を吸収しません。

よく見かけるようになったのが、ガルバリウム鋼板は(アルミニウム・亜鉛合金めっき鋼板)、サビに強く、耐熱性もあります。表面にポリエステル樹脂やフッ素樹脂の塗布して、遮熱性を高めたり、、サビや紫外線、酸性雨にも強い製品もあります。天然石などをコーティングして耐久性とデザイン性を高い商品もあります。

■非鉄金属
アルミ合金板や銅板など。(銅板は寺社をはじめ歴史的に長く使用されてます)

海外から日本に帰って住む方のための家探し ローンの正式審査~決済まで

2018年01月27日

今回は、決済(=融資実行=所有権移転=物件引渡=売買残代金支払い)」についてです。

この手続きが済めば、御新居の鍵が渡され、正式に自分の所有になります。

さて、手続きの場所、出席する人、手続きの内容、をまとめました。

■場所

決済は、買主指定の金融機関です。住宅ローンを契約する銀行が一般的です。例えば、A銀行A支店で住宅ローンを組む場合には、その支店で口座を開設します。決済日に、その口座へに融資が振込まれるためです。

日時は、金融機関と法務局が開いている必要があるため、平日に行ないます。また、一日で終わらせなければいけないので、手続の所要時間に加え、アクシデント発生時の対応のため、午前中から開始することが多いです(10時頃開始が多い)。

また、平日に仕事を休む、抜けて行うことになるので、融資を受ける支店ではなく勤務先の近くの金融機関で行うこともあります。

60127.一戸建て,パープル のコピー

■出席者

決済日の、出席する関係者は下記の通りです。

・売主、買主。

・売主、買主の仲介会社。

・登記担当の司法書士

・売主の抵当権の抵当権者(出席しないこともあります)

■手続き

・融資の実行

・売買の残代金(売買契約時に、手付金を支払い済のため、あとの残りを支払います)

・固定資産税等の日割清算金の支払い(振込)

・諸経費の支払い(登記費用、仲介手数料等)

・耐震基準適合証明書(原本)の受け渡し。(登録免許税の軽減適用に必要な場合のみ)

・買主の所有権移転登記、抵当権設定登記

・売主の抵当権抹消登記(抵当権の設定がある場合)、売主の住所変更登記(登記簿と実際

の住所とで相違がある場合)

・鍵の引渡し

実際は、以下のような流れです。

1.司法書士による登記関係書類の確認と作成。

問題がなければ、司法書士が銀行に融資実行を指示します。(融資が口座に着金するまで、少し時間がかかります)

2.残金・諸費用等の払出・振込伝票等の作成。

3.着金確認できたら諸費用等の支払い。

4.鍵の引渡し。

(ここで解散します)

※後日、司法書士が登記の手続きをし、権利証が届きます

所要時間は1.5~2時間ほどです。書類や伝票を書くような作業はすぐにできますが、お金が動くのに時間がかかり、あとはその待ち時間です。
(月末や、五日、十日など、銀行が混雑する日は、特に時間がかかる傾向です)

海外から出向いて行う場合は(住所がまだ海外にある場合)、大きな注意点があります。
代金の着金確認が、住所が海外にあるときは、事前準備が必要です。

着金確認は、買主が送金手続きしたお金が、売主の口座に入金したのを確認することです。不動産に抵当権が設定されている場合(=売主が借金をしている)、売主は、その振込まれた代金で借金を完済します。それが確認できると、抵当権が抹消されます。それからでないと、売主から買主に所有権を移転できないのです(手続き上は可能ですが、通常は行いません)。

以前、決済の前日に銀行から「海外の方は、決済日に振込むと、着金が翌営業日になります。」と言われました。もし翌営業日の着金となると、その日に抵当権を抹消できず、所有権移転ができなくなってしまいます。その時は振込ではなく、予定の金額を一旦現金で出金し、売主の口座に入金して済ませました、無事手続きができましたが、銀行にいつも大量の現金があるわけではないので、お金が準備できない恐れもあります。振込みは、データ上の数字の動きだから、問題ないだろう。」と思いますが、銀行側にも事情があるようです。なぜ翌日着金になるのかは不明ですが、銀行にスケジュールを確認しておきましょう。

また、海外の場合振込手数料が国内より高いようです。(3,000円前後)

どちらがお得??変動金利と固定金利

2018年01月26日

住宅ローンの金利のしくみをおさえて、賢く借入れしたいですね。

金利は、固定金利と変動金利の2種類があります。固定金利は変動水準が固定されています。主なものは住宅金融支援機構の「フラット35」などです。
金利が変わらないので、返済計画が立てやすいのが魅力です。一方で、変動金利は銀行間の取引の基準に連動して変動する金利です。また、一定期間のみ固定金利で、その期間が終了したときに、改めて固定金利か変動金利かを選択できるタイプ(固定金利選択型のローン)もあります。

一般的には、固定金利のほうが変動金利よりも金利が高く設定されており、金利の上昇局面や低金利時にはおすすめです。変動金利は逆に金利下降局面で有利です。
そして、借入期間が短いほど、金利は低く、同じ金利タイプのローンでも、借入期間により利率が変わります。

これまでの金利の動きから考えて、変動金利はバブル期に8.5%に達したのち、一気に下がり、このところは2%台が続いています。
実際にはそこからさらに金利優遇を受けて低い金利で契約となる場合が大半です。優遇金利は1%前後あるので、変動金利を選ぶ方も多くいます。

なお、変動型は半年毎に金利が見直されるといいますが、急激な変更が行われると無理が生じますので毎月の返済額は5年間同じ、または1.25倍までとされています。固定金利選択型は期間終了後に返済額が突然増えるリスクがありますが、変動型はその点では安心と言えます。

ただ、返済額が変わらないケースは元金と利息の割合を変動させることなので、返済額の中で金利の支払いは行われています。ですから、利息が増えた分だけ元金の返済額が減ります。最悪の場合、利息が毎月の返済額を超えてしまうと、未払利息が発生し、返済しても元金が減らない事態もありますのでご注意ください。
このように金利変動型は金利上昇しすぎたときに問題をはらんでいるため、注意が必要です。

さて、住宅ローンは金利の状況により「借り換え」という方法もあります。かつて金利が高かったときに固定金利でローンを組まれた方は、数百万単位で総返済額がお得になることもあります!これから借りるとき、これまで借りていた状態に問題がないか知りたいときなど、お気軽にご相談ください!

「住宅ローン控除」を受けるために、確定申告をお忘れなく!

2018年01月25日

家を購入し住宅ローンの控除、あるいは要件に合うリフォームによる税金の控除を受けるには、購入・工事の年の翌年1月以降に「確定申告」をしなければなりません。

今回は、その手続きについてです。

・時期
「確定申告(還付申告)」は、会社員の場合「翌年1月から3月15日まで」に行います。(自営業など毎年確定申告を行う方は、2月16日~3月15日の一般の申告と合わせて行います)。これよる還付金は、約1カ月後に指定口座に振込まれます。早いほど、還付も早いのです。

・必要な書類
契約書のコピー、住民票、源泉徴収票などは購入時に用意しておくと、確定申告書の作成がラクです。※土地を購入し建築するケース、別途書類が必要なことも。

1. 確定申告書(A書式)
国税庁のサイトからプリントアウトするか、お近くの税務署でも入手できます。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h29/01.pdf

2.(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
国税庁のサイトからプリントアウトするか、お近くの税務署でも入手できます。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h29/05.pdf

3. 源泉徴収票(会社員の方など)
会社員など給与所得者は、勤務先で「家を買った年」の源泉徴収票を発行してもらいます。

4. 住民票の写し
住宅ローン控除を受ける人の「購入した住居の住所地の住民票」の写し。市町村の役所などで入手できます。夫婦共有名義でで住宅ローン控除を受ける場合、夫婦両方とも用意します。

5. 住宅ローンの「年末残高証明書」
住宅ローンを借り入れた金融機関から送付されてきます。2種類以上のローンを借りているときは全ての分が必要です。

6. 不動産売買契約書(土地と建物)・工事請負契約書のコピー
(土地を買って家を建築する場合には、「土地の売買契約書」及び「建物の工事請負契約書」のコピー)

7. 建物・土地の登記事項証明書
購入した住宅の住所地を管轄している「法務局」で発行しています。

8. その他必要なケース
認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、一定の耐震基準を満たす中古住宅は、それぞれを証明する書類のコピーを用意しておきます。

・確定申告書に記入して、提出する
用意した書類を参照し「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成します。
必要事項を記入すると、住宅ローン控除額が算出できます。次に「確定申告書(A様式)」に記入、またはパソコンに入力します。そして必要書類を添えて税務署に提出します(郵送可能)。税務署は地域で管轄が決まっているので注意してください。
https://www.nta.go.jp/soshiki/kokuzeikyoku/chizu/chizu.htm

・2年目以降は「年末調整」の手続き
【会社員などの給与所得者】は、2年目以降は「年末調整」での手続きになります。

必要書類
1.給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書等
住宅ローン控除の確定申告した方に、税務署から、2年目~10年目の控除の手続きのために9枚が一度に送付されます。長く必要になりますので、しっかり保管するようにしてください。

2.住宅ローンの「年末残高証明書」
住宅ローンを借り入れた金融機関から送付されてきます。2種類以上のローンを借りているときは全ての分が必要です。

不動産にとって、1年のスタートは1月?それとも4月?

2018年01月24日

不動産関連で1年とうと、「年」か「年度」のどちらなのか、という問題があります。

例えば、固定資産税の納税通知書は「平成30年度」で作成されますが、その所有者(=納税者)は1月1日時点を基準に決定されています。

4月1日に、すでに売却されていても、1月1日に所有者だった人に新年度の納税通知書が届くのです。
「年度」なのに1月1日を基準するのは、ちょっと違和感がありますね。

実際の取引では、旧所有者に納税通知書が届くため、残代金を支払う時に売買代金とあわせて固定資産税等も清算します。

また、この清算の日割りですが、関東では1月1日~12月31日の1年間、関西では4月1日~翌年3月31日の1年間を基準に日割り計算をします。

(例えば、9月1日が引渡しだと、関東では4か月分、関西では7か月分を清算します)

法律上の決まりはないため、清算の起算日は売買契約書で合意がなされます。

ほかの各種税制も注意が必要です。

細かい、ちょっとお得になるような条件、たとえば住宅ローン控除の限度額・期間、登録免許税の優遇、贈与税の非課税枠等、時限立法のために適用できる日時に期限のあるケースがあります。

消費税の税率変更も、金額が大きいので影響がありますね。

こうしたものは、たいてい「減税は平成〇年3月まで」など、「年度」が基準のものがほとんどです。

来年度の各種税制も、年末に税制改正大綱が発表されています。

年、または年度の変わり目は、ほんの数日の違いでも、金額が大きく変わることもあります。
時限的な減税措置は、延長がなされるかどうかも気を付けておくといいでしょう。

家庭にも、不動産にも人工知能の時代に?

2018年01月23日

去年あたりからにGoogle Home(グーグルホーム)というAI(人工知能)スピーカーが日本で発売され、続いてAmazon Echo(アマゾンエコー)が発売されました。ところがAmazon Echo(アマゾンエコー)の招待が届かず、困る場合があります。

※Google Home(グーグルホーム)・Amazon Echo(アマゾンエコー)とも、家庭用の音声アシスタントデバイスです。

Google Home(グーグルホーム)は、Google社が開発を進めている対話型のAI(人工知能)である「Googleアシスタント」搭載しています。これは、機械学習や人工知能、自然言語解析などの機能を含む音声アシスタントサービスです。

Googleアシスタントは、使う人との会話を繰り返すなかで機械が学習しユーザーの行動などを理解するようになり、だんだんと先回りして求められるような作動をするようになります。

 

この機能により、家庭内のいろいろな管理のほか、音楽の再生や、家電製品を声で操作可能になるのです。また、Google Homeに質問をすると、Google検索結果から回答してくることもできます。Amazon Echoも同様なシステムです。

AIとは artificial intelligenceの頭文字で、コンピュータなどで人間のような知能を実現する試み、またはそのための基礎技術全般を指します。

1956年にダートマス会議でジョン・マッカーシー氏によりAIという言葉ができ、今や記号処理を用いる記述での情報処理や、研究上のアプローチという意味でも使われています。2016年から2017年にかけては、囲碁や将棋のトップ棋士を破り、ディープラーニングと呼ばれる、時代の最先端技術です。
不動産分野でもAIを利用したサービスが始まりつつあります。

Google HomeやAmazon Echoを皮切りにして、さらに便利になっていくことが予想されます。ですから、このようなツールも日常生活から取り入れていくといいですね。

安心のために!木造住宅の耐震 屋根の場合

2018年01月23日

地震に強い建物をつくるためのノウハウを紹介しています。
今回は屋根のお話です。

屋根は部材によって3つの分類があります。

軽い➝石綿スレート板、鉄板葺
重い➝浅瓦葺
非常に重い➝土葺瓦屋根

一般的な瓦屋根は重い建物の区分となります。

屋根には重さがあるので、屋根が重いほど、壁や柱を丈夫に作らないと、
地震の際倒壊の危険が高まります。そのあたりを厳密に計算し、建物は設計されています。

一方で、台風などの被害が想定される地域では、屋根が風で飛ばないよう、重い土葺瓦屋根が使われています。このように建物の上に乗っている屋根が重いときには、地震への耐久力に影響を及ぶため、必要耐力は多めにとる必要があります。

逆に、屋根を軽くすれば耐震の効果があります。
例えば2階建ての住宅の場合、瓦屋根をスレートへ替えたとき、計算上での「必要耐力係数」が1.06Zから0.83Zに下がり、実質的には20%ほど向上します。
屋根は雨水の浸入を防ぐ役割もある大切な部分なですから、中古戸建のリフォーム時の屋根工事は、耐震性アップと劣化対策を同時に叶える、たいへん効果的な改修工事といえます。

成約御礼

2018年01月21日

金子です。

おかげさまでオープンハウスを開催させていただいていた

領家・北浦和の新築戸建ですがご成約となりました。

たくさんのお問合せ・ご来場ありがとうございました。

新築戸建のことなら金子まで。

今月限りのお得な新築戸建情報です♪

2018年01月21日

こんにちは、大内です。

今日のマル秘情報は、今月限定情報ですが、新築一戸建情報です。

場所は桜区中島というところの2階建て4LDK新築一戸建てです。

現在の価格は2,830万円ですが、今月契約に限り、弊社にお問い合わせをした方は、、、、

さらに200万円引きの2,630万円での販売とさせていただきます!

希望エリアじゃない、土地勘がない、まだ予算が届かない、などいろいろとあるかと思いますが、

まずはお問い合わせください!

https://suumo.jp/ikkodate/saitama/sc_saitamashisakura/nc_89343075/

もしかしたら、この物件以外にもご希望に合うものがあれば、今月内に限りなんとかします!

詳細は担当大内080-3127-7324まで♪

コーポラティブハウスをご存知ですか?

2018年01月20日

最近ドラマなどで話題の「コーポラティブハウス」という言葉を聞いたことのある方もいるかもしれません。入居希望者が集まって組合をつくり事業主となって、土地購入をはじめ設計、建築まで業者に依頼するなど、全てを行う集合住宅です。今、少しずつ人気が出てきているようです。

大まかな流れは下記になります。

1.計画立案と参加者の募集
コーポラティブハウスを運営する不動産会社が、土地をどこにするか、どんな設計にするかのプランを立て、説明会を開催して、そこに住んでみたいというお客様を募集します。

2.組合の設立
購入希望者により「建設組合」を結成し、設計および施工を発注します。。

3.住まいを自由に設計
自分が居住する部屋は、設計者と直接打合せて、希望に合わせて設計します。
ここで間取りのほか、壁や床の部材、水回りの設備も決められます。

4.引渡し
希望通りに完成しているか確認後、引渡しになります。

これら全般にわたって不動産会社がサポートを行います。

メリット

・自由に設計できる
注文住宅同様に「自由」に設計可能です。

今まで、希望通りに建てるには、一戸建ての注文住宅しかありませんでしたが、コーポラティブハウスもまた、建築前の設計段階から希望を相談できるのです。

・価格がはっきりしている
一般的な分譲マンションは、敷地の価格や建設費用が実際にはいくらかわかりません。しかし、コーポラティブハウスは、購入者が主体であり、全ての費用が明白です。

また、購入する人が先に決まっており、広告費など余分な費用がなく、より合理的な価格となります。

・住民の一体感
コーポラティブハウスは購入者全員で意見を出し建物を建築するため、完成前からある種の仲間意識ができ、入居後のご近所付き合いに反映します。

デメリット

分譲マンションは、一般向けのスタンダードな仕様のため、将来売却する場合、買い手が見つかりやすくなります。しかし、コーポラティブハウスの場合は、こだわりが主張する設計が可能なために、かえって、売れにくいことも。あくまで一般的なマンションとの比較であり、一戸建ての注文住宅もまたそうですから、それほどのデメリットではないでしょう。

どれを選べばいいの?住宅ローン

2018年01月16日

住宅ローンと一口に言ってもいろいろありますね。
住宅金融支援機構など公的機関のものと、銀行等の民間の融機関が融資を行うものとがあります。

以前は住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)が主流でした。ところが、こちらが原則廃止となってからは、さまざまなタイプのものが利用されるようになりました。
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している「フラット35」といった長期固定金利のもの、
一定期間だけ固定金利が適用され、期間終了後に固定金利と変動金利を選択できる選択型などがあります。

公的住宅ローンには、財形住宅融資や自治体融資などが、それぞれに特徴が異なるため、金利や返済期間、物件の条件、申込の資格などを、個々に確認しておきましょう。なお、勤務先で社員用の融資や共済が利用できることもあります。

フラット35は、省エネルギー性やバリアフリー性、耐震性など優れた住宅の購入の際、金利がさらに優遇される「フラット35S」が利用できます。これはフラット35の技術基準よりも高い、フラット35Sの基準も適合する物件のみのため厳しさはありますが、よりお得になりますので検討してみて下さい。

このように、借入先や物件の条件により、内容は大きく変わってきます。また、同じローンでも、その時々のキャンペーンや優遇金利が行われており、実際の返済額に差ができることもあります。年収や年齢よっても条件が異なるので、各ローンの特徴をよく把握して、最適な組み方になるようにしたいものです。

住宅ローンのご相談をいつでも承っております。どうぞお気軽にご相談ください。

「使えない」遺言書で相続トラブルを起こさないために

2018年01月16日

「終活」という言葉もだいぶ定着したようですが、元気なうちに遺言書を作成しておいたほうがいい、とよく聞きますね。

「うちは相続争いなどないだろう」と、お思いかもしれませんが、遺言書には、「もめるのを防ぐ」ほかに、「お子様など相続人の方々へ、自分の感謝の気持ちや想いを遺す」という大切な役割があります。

さて、ご自宅など不動産を所有している場合は、必ず遺言書を作成したほうがよいでしょう。
なぜなら、土地や建物は分けて相続するのが難しいことが多いからです。
不動産の相続先をきちんと指定しておくことが、争いを避ける重要なコツです。

さて、遺言書を書くときは、どのようなことに注意が必要でしょうか?

1.物件の表示

まずは、遺産となる不動産の特定は地番で行います。

住居表示だけは隣の家と同じ表記のこともあり、また、共有している私道の記載が漏たりして、
ものごとがはっきりしません。

2.日付の記載

遺言書で重要になのが、「日付」です。

遺言書を何度も作成した場合、1日でも日付の新しいものが有効です。
そのため「12月吉日」では認められません。しっかり日付を記載しましょう。

3.全文手書き

(自筆証書遺言という方式の場合は)、「全文を自筆」で作成する必要があります。

遺産が多い場合などは大変ですが、パソコン等での作成は認められていません。
(だからいっそう、元気なうちに、ということもあります)

4.花押はNG

「花押(カオウ)」とは、印鑑を押すのではなく、サインのように毛筆で自分の目印を書くものです。
戦国武将の書状によく見られ、これを使用する総理大臣もいます。

しかし、判例によると花押の使用は遺言書では「無効」となっていますので、
きちんと押印するようにしてください。


不動産を買って住むということは、購入が目的ではなくスタートです。

時間が経つにつれての内外のメンテナンスや、資産価値や、その時々の経済事情の変化によって売却を検討したり、相続への準備など、さまざまな手続や手配を行いながら暮らしていくことなのです。

【完全未公開情報】駅徒歩5分60坪2世帯住宅用土地情報です♪

2018年01月15日

こんにちは、大内です。

1月に入り、インフルエンザが猛威を振るっているようですね。

毎年のことですが、十分に気を付けないといけないところです。

我が家は小さい子供が二人いるので、特に気を付けるようにしています!

さて、今回のスペシャル情報は、

【完全未公開情報】駅徒歩5分60坪2世帯住宅用土地情報です♪

こちらの物件は、どこのネットにも出ていない完全に未公開の情報です。

しかも2世帯住宅を建てるのにも最適な土地です。

ちなみにわたしも2世帯住宅に暮らしていますので、メリットデメリットいろいろとお話できます♪

詳細は担当大内080-3127-7324まで♪

『定期借地権付きマンション』の資産価値は?

2018年01月15日

住まい探し(投資用物件探し)をしていると、「おや?ずいぶんと値段が安いような???」と、目を疑うマンションがある見つかることがあります。そんなときは、借地権のマンションかもしれません。今回はその中でも『定期借地権マンション』について、その資産性も含めてご説明します。

・『定期借地権』とは?

初めて「定期借地権」の言葉を耳にされた方もいると思います。

「定期借地権」は、「借地」のうちでも、バブル時代に土地価格の高騰に伴い、少しでも土地を活用できるようにと平成4年に制定されました。

住宅であれば50年以上で期間を定めて、更新なしの借地契約を締結することによる借地人の権利です。期間満了後、建物は解体し、更地に戻して返還しなければなりません。

かつては借地人の権利が圧倒的に強く、一度貸したら半永久的に返されないという問題が多く起きていたのです。そこで地主の立場に配慮して、平成4年に新しくこの法制度が整えられたのです。

・よい点

土地代がないので価格が安くなります。(通常より約30%~40%)

もともと都心の立地のよい物件で多く採用されているようです。

・問題点

期限が来たら(50年以上)で「解体」。

地主に権利金が別途必要なことが多い、また毎月「賃料」にあたる「地代」を払う。
また、「解体準備積立金」も必要なことがあり、結局月々の負担が重い。

残りの期間(利用可能期間)が短るほど、売りにくくなる。

・資産価値について?

定借付マンションを購入する側は、これらのことは承知で、立地条件や部屋の快適性などを重視しての選択であり、後年、売却しての利益よりも、その部屋を解体時まで「住み尽くす」方が多いです。

50年の期限が近づけば、自動的に解体が迫り、資産価値が減るため、「定借付」は「都心の高級」マンションでも、中古市場では人気がありません。年数を経るにつれ、普通のマンションよりも下落していくのです。

・建物管理でトラブル発生?

いずれ解体する建物には所有者もお金をかけたくないものです。築年数がたてば大規模修繕の時期になり、管理会社から修繕や設備更新の計画が持ち上がります。しかし、管理組合の承認が得られなかったり、実施を巡りもめることもあるそうです。

そうなると、建物の維持管理も悪くなってしまいます。

買った段階で、住むのが高齢者なら、「この先50年も生きていないはずだから、死ぬまで住むだけ」、と考えるのでしょう。しかし、そこでの生活に何か不都合が起きても、売却が難しいとしたらか?購入から10年後ならまだしも、30年後、40年後は?資産価値は限りなくゼロに近づくのです。

従って、分譲マンションを購入するよりも、(売買であるにもかかわらず)賃貸マンションを借りる感覚に近くなるのです。

購入した時から価値がゼロに向かいはじめる定期借地権マンションの購入は、よほどの立地等の利点がないと、おすすめしにくいといえます。

安さにすぐ飛びつかず、将来的な点もじっくり考えて、まずプロである私たち不動産会社に相談してください。

値下がり物件情報

2018年01月15日

金子です。

今日のおススメ物件は土曜日に値下がりしたこちらの物件です。

常盤で何と4000万円をきっているお買い得物件です!!

この時期は売主様の決算が絡むのでお買い得な物件が数多くあります。

気になる方、値下がり予定の物件情報が知りたい方等、

お気軽にご連絡ください。

新築戸建のことなら金子まで

080-8884-7868

決算期に付き緊急値下げ速報です♪

2018年01月14日

あけましておめでとうございます。

くさの工務店浦和区担当マネージャーの大内壮生(おおうちたけお)です。

2018年初ブログは、景気の良い値下げ物件情報です♪

どちらの物件もエリア最安値ですので一見の価値はございます♪

興味のある方はぜひ担当大内までご一報を♪

 

築年数によって異なる中古住宅リフォーム費用の目安

2018年01月13日

みなさんこんにちは。橋本です。

今回は最近需要が高まってきているリフォームについてお話ししたいと思います。

 

マイホームの取得方法の一つとして、中古住宅を購入してリフォームすることが広まっています。中古住宅を購入すると多くの場合では、リフォーム費用を掛けても新築住宅を取得するよりも安く済むことがメリットとして挙げられます。また、立地条件のよい人気のエリアでも、マイホームを比較的手ごろな価格で手に入れやすいことから注目を集めています。自分好みのこだわりの住まいを手に入れるために、あえて中古住宅の購入を選択する人も増えてきました。

しかし、中古住宅は築年数や建物の状態によって、リフォームの必要な箇所や工事費用に違いが出てきます。築年数の経過した物件でメンテナンス状態が悪い場合は、リフォーム工事の内容によっては、新築で建てた場合とさほど変わらないこともあります。販売されている中古住宅の中には、内部の傷みが激しく購入してリフォームするには向いていない物件もあります。どの程度のリフォーム費用が掛かるのか見極めたうえで、中古住宅を購入することが大切です。

 

中古住宅で必要なリフォームと費用の目安

 

実際に必要なリフォーム工事は物件の状況によって異なりますが、築年数ごとに一般的に必要なリフォーム工事や費用の目安をみていきましょう。

築5年未満の住宅では、ハウスクリーニング程度で済むことが多く、和室がある場合には畳の表替えで3万円ほど掛かります。クロスの汚れが気になる場合には、張り替え費用は1部屋で10万円ほどです。

築10年では、クロスを全面張り替えるケースが多く、100㎡の住宅で50万円程度が目安です。築10~15年の住宅になると、外壁やスレート屋根の塗装に100万円程度掛かります。

築15年を過ぎると水回りの設備の交換が必要になってきます。給湯器は設置から15年ほどが寿命の目安で、交換費用は20万円ほどです。築15年~20年でユニットバスの交換に80万円~100万円、洗面台の交換に10万円程度掛かります。築20年~25年ではキッチンの交換で60万円~100万円、トイレの交換で10万円ほどを要します。

フローリングの張替えは、築25年を目安に

水回りの設備は、他人が使っていたものを使用することに抵抗がある人も多く、中古住宅の購入によるリフォームでは、築年数や状態に関わらず、一新することも少なくありません。また、キッチンやユニットバス・トイレなどは商品のグレードによる価格の幅が大きいです。


築25年ほどを経過すると、フローリングの張り替え工事が必要となり、12畳のリビングダイニングで20万円程度が目安です。

1981年6月以前に耐震基準の確認申請が下りた住宅では、現行の耐震基準を満たしていないことが多く、耐震補強工事に150万円ほど掛かりますが、自治体の補助を受けられる場合もあります。2003年7月以降に着工した建物には、24時間換気が義務化されており、断熱リフォームで気密性を高めた住宅では、導入が望ましいです。築年数の経過した物件では、躯体の状態によっては補強工事が必要となり、1,000万円ほどの費用が掛かることもあります。

 

中古住宅の購入で失敗しないリフォームのポイント

 


中古住宅は売主の居住状況や、適切な時期に必要なメンテナンスが行われてきたかどうかによって、同じ築年数であってもリフォームを必要とする箇所に違いが出ます。中古住宅を購入してリフォームする場合には、物件選びが大切です。

中古住宅の購入にあたっては、不動産会社にこれまでの修繕の状況を確認するとともに、外壁や室内の見える部分だけではなく、屋根や床下をチェックしておくことが必要です。しかし、素人が判断するのは難しいので、建築士やホームインスペクターなどの専門家に購入を検討している中古住宅の内覧の同行を依頼するとよいでしょう。ホームインスペクション(住宅診断)を専門に扱う会社もあります。

また、間取りの変更を伴うリフォームを希望している場合、壁や柱の撤去が構造によってはできないこともあります。増改築にあたっては、建築基準法上は、確認申請の必要がない規模であっても、住まいの構造に関わることなので、設計事務所や建築士の在籍するリフォーム会社への依頼が望ましいです。

 

リフォームで家族に合った住まいを手に入れよう

 

修繕を目的としたリフォームのほかに、大規模な工事によって、新築の状態よりも性能を向上させて付加価値をつける、「リノベーション」という手段もあります。構造上の制約はありますが、リフォームやリノベーションによって、家族にとって住みやすいように間取りを変更したり、設備を交換したりすることも可能です。注文住宅を建てるのと同様に、中古住宅を購入してのリフォームでも、家族のライフスタイルに合わせた暮らしを実現できます。

リフォーム会社によって、一級建築士事務所登録や建設業許可の有無といった許認可関係の取得状況や、得意とするリフォーム工事の内容、リフォームプランの提案力などはさまざまです。見積金額だけで依頼先を決めると、思い描いていたようなリフォームが叶わないこともあります。リフォーム工事の難易度や内容・予算などに合わせて、経験や実績をもとに判断し、適切なリフォーム会社へ依頼するようにしましょう。

1 / 212

アーカイブ

カテゴリー

ページの先頭へ戻る