スタッフブログ：タグ: リフォーム

こんにちは♪　くさの工務店　角田です♪  

やっと秋になったと思ったら、すぐ寒い季節になって来ましたね♪

ゆっくりしていると今年もあっという間に終わります！！ 

その前に、今年中に何とか不動産を購入したいと思っているあなた！！    

「自分らしく住む。」中古の注文住宅はいかがでしょうか？    

中古購入×リノベーション勉強会を開催致します！！ 

また、弊社のリノベーション物件の見学会も合わせて行います！！    

ぜひともリノベーションにご興味ある方もご参加下さい！！

お気軽に担当までお問合せ下さい！！

（担当：角田 kakuda@kusano-koumu.co.jp）

皆様にお会いできることを楽しみにしております！！  

リノベーションHP：http://kusano-renove.com/

さいたま市南区・浦和区・緑区専門の不動産屋さんです！

不動産売却のご相談も承り中！

リノベーション・リフォームにご興味がある方のご来場も承り中！

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こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

不動産業界の新常態（ニューノーマル）を探る？！

です。

先日、弊社にて「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」という消費者向けのセミナーを開催させていただきました。

そのような中、少人数の会でもありましたので、セミナー後は多くのご質問をいただきました。

ちなみに、ご参加いただきました方のアンケート結果は下記の通りです。

「（セミナー前に資料請求をいただいた方の参加）資料だけではだけではわかりにくかった事もお話をお聞きし、よく納得が出来ました。

購入の流れなどもよく分かったので、まずは加盟店さんに行ってみようと思いました。新築も視野に入れていましたが、主人とも話し合って、より賢い選択が出来たらいいなあと思います。（Ａ様）」

「中古の選び方、買い方について、ためになる情報が得られて良かった。なぜ、中古で買えば資産価値がさがりにくい物件なのか、仕組みの話が聞けて良かった。家を買うことでローンを組み、負債をおうイメージでしたが、選び方、リフォームのやり方によって、資産価値が残り、売る等の選択肢を増やす事ができるものだと思った。（Ｂ様）」

現在、日本の人口減少が一段と深刻になってきています。

1年間に生まれてくる子供が100万人を割り込む一方、死亡者は130万人に迫っています。

減少が顕著な地方都市などは近未来の縮図であると言われ、これから不動産をお求めいただく上において、人口減少時代を生き抜く中で新常態（ニューノーマル）がありそうです。

総務省によると、1月時点の日本人の総人口は約1億2558万人であり、約5年間で110万（約1%減）任減少したようです。

管理の手間などから親族が亡くなっても相続登記がされない不動産も多く、放置されたままの不動産が多くなっています。

全国の土地の約2割は所有者不明となっており、頭を抱える自治体も増えてきています。

地方の秋田や青森では5年間の減少率が4％を超えているようです。

東京都足立区でも15年度に実施した調査で2350棟が空家だったようで、これからこのような状態が増えてくると言われていますので、困ったものです（不動産業界の新常態（ニューノーマル））。

その為、これからの住宅購入は立地にこだわり、いつ何時でも「貸せたり、売れる」物件を購入する事が重要です。

これからは人口減が常態化し、その中で不動産を購入するという状況ですので、不動産購入を検討される方は、この機会に「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」に参加してみてはいかがでしょうか？

弊社では2か月に１回程度の頻度で浦和駅周辺で開催しております。

次回開催予定が決まりましたら、すぐにお知らせさせていただきます。

ではまた♪

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

住宅基礎の種類!

です。

住宅はいつ起こるか分からない地震に耐えぬく家にするには、家の構造と、住宅の基礎も重要な役割を果たします。

たまに建築中のお家とかを見かけることがあるかと思いますが、なんとなく、コンクリートの塊ぐらいにしか感じないかもしれませんが、お家の土台となる非常に大事な部分です。

良い機会ですので、どんな種類があるのかを簡単にお話したいと思います。

さて、この住宅の基礎にはどんな種類があるのでしょうか。

1.独立基礎

建物の主要部分（住まいエリア）以外に、基礎が必要となるケースがあります。

玄関のポーチを支える、デッキ部分を支えるなど、独立して支えが必要な部分に使用する方法です。

これは、独立フーチング基礎とも呼ばれ、家の作りによって必要となることがある住宅基礎です。

上記の「ベタ基礎」「布基礎」とは連続しないもので、点として存在するのが基本です。

2.布（ぬの）基礎

家の外周部分（外壁部分をぐるりと囲むように）や、間仕切りの壁や柱が入る部分を中心に支えるのがこの布基礎です。

今はベタ基礎が主流ではありますが、地盤がしっかりしている土地、既に丁寧に地盤改良がおこなわれている土地であれば、この布基礎でも問題はありません。

布基礎であっても、居室下部にあたる部分には防湿シートや押さえコンクリートを使用しますので、さほど湿気に神経質にならずとも大丈夫です。

逆Ｔ字が基本形状の布基礎ですが、ベタ基礎と同様に割栗石・捨てコン・（Ｔの字の頭部分の）フーチング・立ち上がりは約４００ミリと、構造はベタ基礎とあまり大きく違いません。 違う部分は、地面全体をがっちりとコンクリートで抑えてしまうかどうかだけです。

上記のベタ基礎は家が建つ部分のほとんどをコンクリートと鉄筋で覆ってしまいますので、資材の面ではコスト高。

こちらの布基礎は資材を最小限に留めることができますが、手間の面で人件費のコストが取られるとされています。

地盤に問題がなければ、この布基礎を提案されるかもしれません。 コンクリートや鉄筋量が少なく済みますので、基礎そのものが軽量となるメリットがあります。

3.ベタ基礎

近年の家のほとんどがこのベタ基礎を採用しています。

家が建つ予定の場所のほとんどすべての場所をコンクリートで覆い、面で支える基礎ですので、シロアリ対策にも優れているとされています。

また、不同沈下にも強いとされていること、施工の手間がさほど必要ではないことからも採用されやすい方法です。 一方、家の建つほとんどの部分をコンクリートの面で支えることから、必然的にコンクリートの量が増え資材コストの部分が、下記に挙げる布基礎よりも高いのも実情です。

土に接する面から、割栗石・捨てコン・防湿シート・鉄筋を封入した基礎部分（厚み１５０ミリ以上）・壁などを支える立ち上がり部分（高さ４００ミリ程）というのが基本的なベタ基礎の構造です。

基礎だけでも大きく分けると３種類、基礎の上には土台→柱→梁とのってきますので冒頭に住宅の基礎も重要な役割を果たしますと書きました。

木造住宅の構造やどう造られているのかがわかると中古住宅の購入時にリフォームなどでなぜ壊してはいけない壁なのかが分かってくるかもしれません。

お住い探しの際は家の構造も気にしてみてはいかがでしょう。 その際には是非専門家にご相談ください。

ではまた♪

こんにちは♪　くさの工務店　角田です♪

やっと暑い夏も終わり過ごしやすい季節になって来ましたね♪

ゆっくりしていると今年もあっという間に終わります！！

その前に、今年中に何とか不動産を購入したいと思っているあなた！！

まずは住宅ローンの事を勉強してみませんか？

ゆっくり探したいという方も必見の住宅ローン勉強会を開催いたします。

また、弊社のリノベーション物件の見学会も合わせて行います！！

ぜひともリノベーションにご興味ある方もご参加下さい！！

お気軽に担当までお問合せ下さい！！

皆様にお会いできることを楽しみにしております！！

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さいたま市南区・浦和区・緑区専門の不動産屋さんです！

不動産売却のご相談も承り中！

リノベーション・リフォームにご興味がある方のご来場も承り中！

中古購入＋リノベーションのご提案も出来ます！

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

リフォーム・リノベーション・リファイニング工事とは？

です。

不動産経済研究所が発表した、2017年度上半期の首都圏マンションの平均販売価格は、バブル期以来の高水準に突入し価格上昇が続くマンションですが、分譲と賃貸を合わせて東京都内で建っている約13万3,000棟のうち、２割にあたる約２万5,000棟が「旧耐震基準」で建てられたもので、現在の基準を満たしていないそうです。

そうした中、三井不動産が「長寿命化」によって老朽化マンションを再生する新手法「リファイニング工事」を公開したニュースを見ました。

このニュースの中での「リファイニング工事」は建物の構造を保つために必要な骨組み以外を全て解体し、新たな壁などを加えることで、建物全体の耐震性能を上げるというものです。

さらに、残した骨組みも、古いコンクリートの中の鉄筋部分に薬品を直接注入する「リハビリカプセル」工法によってコンクリートの寿命、ひいては、建物の寿命を大幅に延ばせるのだといいます。建て替えに比べてコストは安く、工期も短くなるということでした。

リファイニング工事は戸建てにもあります。

一般的に「リフォーム」「リノベーション」という言葉をよく耳にしますが、国土交通省の定義では、リフォーム＝「新築時の目論見に近づくように復元する」リノベーション＝「新築時の目論見とは違う次元に改修する」と明記されており、いずれも建物の改修工事のことを指していますが、人により定義やニュアンスもマチマチで、間違った捉え方をしている方も多いのではないのでしょうか？

一般にリフォームとは内装の模様替えなどの小規模な工事をさし、リノベーションは全面的な改修等の、大規模な工事を行なうものとして捉えられています。

一方、リファイニングとは、老朽化した建物の大部分を利用しながら、大胆な意匠の転換や用途変更、設備配管、電気配線、住設機器の更新までを含む工事のことで、新たな枠組みとして区別され始めています。

戸建てリファイニングでは、リフォーム、リノベーションの持つ意味に加えて設備配管更新や耐震補強まで含めた、物件の根本的な改修をおこなうため、物件の寿命が延ばすことができ、従来よりも長く暮らし続けることが可能になるそうです。

お住いをお探しの際には専門家に是非ご相談ください。

くさの工務店では定期的にセミナーを開催しております。

情報提供やご相談を承っております。

ではまた♪

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

親から資金援助をしてもらい住宅購入する場合の注意点

です。

「住宅取得等資金の贈与税の非課税」制度という大きな制度があります。 こちらの制度は、親から資金援助をしてもらう前提で住宅購入を考えている方は、かなり重要な制度といえます。

但し、納税者に有利な制度にはそれ相応の条件付であるのが税務上の常であり、この制度の恩恵を受けるためには注意が必要です。

この制度を受けるには、様々の要件があります。 その要件は人任せにすることなく、購入前に必ず自分でも確認しておきましょう！

また、こちらの制度は、申告期限については厳しい制度です。 ３月15日、申告期限をぼんやりやり過ごせば、「恩恵」が一転「悪夢」になってしまいます。

この制度をご利用になる方は「住宅取得等資金贈与の特例の適用を受ける旨の贈与税の申告書」を抜かりなく確実に期限までに提出しましょう。 （非課税で贈与税を納める必要が無くても申告が必要です。）

さて、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」制度とは、そもそもどのような制度で、 どんな点に気を付けなければならないかについてお話しします。

１．【制度の概要】 平成２７年１月１日から平成３３年１２月３１日までの間に 父母や祖父母などの直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用家屋の新築、取得　または増改築等の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」という）を取得した場合において、 一定の要件を満たすときは、７００万円（平成３２年３月31日まで）までの金額について贈与税が非課税となる制度です。

（省エネ等住宅の場合は、１２００万円まで）

詳細は下記URLよりご確認下さい。 ※「住宅取得等資金の贈与税の非課税」のあらまし http://www.nta.go.jp/index.htm

２．【受贈者の要件】 次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。

⑴ 次のいずれかに該当する者であること。

① 贈与を受けた時に日本国内に住所を有すること。

② 贈与を受けた時に日本国内に住所を有しな いものの日本国籍を有し、かつ、受贈者又は 贈与者がその贈与前５年以内に日本国内に住所を有したことがあること。

③ 贈与を受けた時に日本国内に住所も日本国籍も有しないが、贈与者が日本国内に住所を有している。 ⑵ 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること。 ⑶ 贈与を受けた年の１月１日において20歳以上であること。 ⑷ 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。

■「住宅取得資金」の範囲について 住宅取得等資金とは、受贈者が自己の居住の用に供する家屋を新築等の対価に充てるための金銭をいいます。（土地や建物の贈与では使えません。）

これらの居住用家屋の新築等には、次のものも含まれます。

① その家屋の新築等とともにするその家屋の敷地の用に供される土地等の取得

② 住宅用の家屋の新築に先行してするその敷地の用に供される土地や借地権などの取得（敷地を先行取得した場合です。）

住宅用家屋の新築等の対価について、新築の場合は新築工事の請負代金の額、取得の場合は 売買代金の額と解されます。

居住用の建物の増改築等をする場合は、 その要件を満たしている必要があるため下記内容ご確認下さい。

■【居住用の家屋及びその増改築等の要件】 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税特例の適用対象となる住宅用家屋及び増改築は次のような ものとされています。

適用対象となる住宅用家屋の床面積については240㎡以下とされています。

① 増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。

なお居住用部分の工事費が全体の工事費の２分の１以上でなければなりません。

② 増改築等後の家屋の床面積の２分の１以上に相当する部分が専ら居住の用に供されること。

③ 増改築等後の家屋の登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下であること。

④ 増改築等に係る工事が、一定の工事に該当することについて、「確認済証の写し」「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。

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≪その他の注意点≫

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① 贈与を受けた金銭を住宅ローンなどの借入金返済に充てた場合 金融機関等から融資を受けて住宅を新築等し、その後に直系尊属から贈与を受けた金銭で住宅 ローンを返済したというような場合には、単に 住宅ローンの返済資金としての贈与に過ぎず、 住宅取得資金の贈与には該当しませんので注意が必要。

この特例は住宅を新築等するための資金の贈与に限られますので、住宅ローンを返済するための金銭の贈与を受けた場合には非課税の特例の対象外となります。

② 同様に、自己資金で新築等の対価を支払い、後に贈与を受けた場合も特例の対象となりませんのでご注意ください。

③ 中古の不動産を売買した場合で、引渡しを受けた直後にその建物のリフォームをする費用については要注意。

住宅の引き渡しを受けて、一度住んでからのリフォームであればという事になります。引渡しを受けて、一度も住まずそのまま工事着工した場合は、「住宅取得資金の贈与税の非課税」として適用できないことになりますのでお気を付けください。

一般的には、いつお住まいになったかどうかの書面上の判断は、「住民票の移転」の時期といえそうです。

④ 印紙や、登記費用諸費用・仲介手数料・不動産取得税等といった諸費用は、 住宅用家屋の取得に要した費用ですが、新築等の対価又は増改築等の費用に充てられたものとはいえません。

つまり、住宅取得資金に当たらないという事になります。

詳細は、こちらの国税庁のHPに記載がございます。

【住宅用家屋の新築時の対価または、増改築等の費用の範囲】 →つまり「住宅取得等資金」の範囲について https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/17/05.htm

※こちらの制度のご不明点については、税理士や所轄の税務署等にご確認下さい。

ではまた♪

皆さんこんにちは、橋本です♪

今回はマンションの建て替えについてお話ししたいと思います。

一般的にマンションの建替えには合意形成が必要と言われていますが、具体的にどの規模の合意形成が必要なのでしょうか？

民法では、不動産を処分する場合には、共有者全員の合意が必要とされていますが、マンションの場合には「特別法」が制定されています。

それが、「建物の区分所有等に関する法律（＝区分所有法）」です。

この区分所有法によると、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で、建て替えの決議をすることができると定められてるのです。

8割強の合意があれば建て替えが可能ということになります。

この決議に賛成した区分所有者は、反対した方に対して売渡請求をすることができることになっています。

手続き上は、このように8割の同意があれば、マンションの建替えができるとはなっていますが、実際にはどうでしょうか。

そもそもマンション解体費用や再建築費用、反対者の買取り費用など、多額の資金が必要になります。

敷地の容積率に余裕があり、建て替えた場合に販売できる住戸が新たに作られる場合には、ディベロッパー等の協力も得られるかもしれませんが、容積率がいっぱい・駅アクセスも悪い、といったマンションの場合には、資金的に難しいでしょう。

また、合意形成で問題になるのが、今ニュースでもよく話題になる居住者の高齢化・相続人行方不明問題です。

居住者が認知症などで意思表示ができないケースや、いわゆる「空家」状態になってしまい、相続人の連絡先がわからない等、「反対多数」ではなく「賛成不足」という事態も想定されます。

弊社では、耐震性不足のマンションや、立地に難のあるマンションについては、リフォームの見た目に左右されず、慎重に検討するようにアドバイスさせて頂いております。

金子です。

「商談開始（＝買付申込）から売買契約締結」について。

リニュアル仲介ならではの強み

今までの流れをご覧になられて、既に頭が混乱している方や、「リフォーム見積もりの為の現地調査と、建物状況調査との2回の調査が必要なの？」と疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれません。分かりやすくするために、関係するプレーヤーと役割を一旦整理してみましょう。

Ａ．買主

→今回のシリーズの中では、読者の皆様がこの位置づけです。

Ｂ．買主側の仲介会社

→今回のシリーズの中では、リニュアル仲介のエージェントはこの位置づけです。

Ｃ．売主

→売りに出ている物件は、売主が居住中の場合もあります。内見の時には、売主の予定も確認して、ご自宅に「お邪魔します」というような感じになります。それなりに気を使いますが、皆さん通る道なので、過度に緊張しなくても大丈夫です。

Ｄ．売主側の仲介会社

→上記Ｂは売主に直接連絡をとることはできず、必ず売主側の仲介会社を経由して内見予約等、種々の手配を行ないます。逆にＤがＡに直接連絡をとることもありません。

Ｅ．建物状況調査（インスペクション）を行なう人

→主に設計事務所。検査、設計等だけを行ない、施工は行なわないこともあります。

Ｆ．既存住宅売買瑕疵保険の検査を行う人

→瑕疵保険法人に検査会社として登録している会社に所属する建築士。Ｅと同じく、検査、設計等だけを行ない、施工は行なわないこともある。

Ｇ．リフォームの見積もりを行なう人

→建築会社（＝リフォーム会社、工務店等）リフォームプランの作成、施工などを行ないます。耐震診断等性能の診断には専門の知識が必要なため、この部分を自前でできない会社も多く存在します。必ずしも建築士事務所登録があるわけではなく、登録が無い場合には、耐震基準適合証明書の発行はできません。また、500万円以下の工事の場合には建設業の許可が無くても請け負うことができてしまいます。

Ｈ．性能向上リフォームの設計をする人

→設計事務所。耐震診断等性能の診断とそれを向上させるための設計を行ないます。

もちろん、上記Ｇで建築士事務所登録をしており、この部分を兼務できる会社もあります。

Ｉ．銀行

→住宅ローンを担当。不動産取引の場面では、事前審査の取次を上記Ｂが行うことが多くあります。

この中でポイントになるのは、「Ｃ．売主」と「Ｅ～Ｈ」です。前述の通り、中古物件の中には、売主が居住中のまま売りに出ているものが多く存在します。

チラシなどで「居住中」と記載されているものは、売主が住んでいるという意味です。

上記のご説明の中で、「内見の時にはご自宅に―」と書きましたが、物件の調査を行なう時も当然に、そのような状態になるわけです。

Ｅ～Ｈのプレーヤーが、それぞれ物件を調査したとすれば、“買主の都合で”4回も知らない人が家を見にきて、しかも、それぞれ最低でも一時間は家にいなくてはいけないという状況になるわけです。

では、同じ日時に全ての人に来てもらうよう調整しようと思っても、皆さんそれぞれ他の案件もあるわけですから、全ての人の時間をそろえる為には、かなり先の日程とせざるを得ません。仮にうまく調整できたとしても、「4人（2名体制の場合もあります）の調査の人＋売・買仲介会社の2名＝6～10人」の人が、どさっと自宅に押し寄せて、点検口を開けたり閉めたり、壁をトントン叩いてみたりするのですから、結局は、売主にとってかなりのストレスになります。

また、仲介会社がきちんと調査の内容・目的等を事前に売主にご説明をしていないと、“なんだか、あら探しをしているみたい．．．”と心証を損なってしまい、その後の商談に悪影響を及ぼしてしまいます。

ではどうすればいいか？

リニュアル仲介にお任せ頂ければ、すっきり解決できます。

まず、最大のポイントとなるのが、リニュアル仲介提携の優秀な建築会社がいるということです。

簡単に言えば、上記Ｅ～Ｈの資格を全て具備した会社で、その会社に所属する建築士“ひとり”が、物件を見に行けば、「リフォーム・性能向上リフォームの設計・見積り、建物状況調査・瑕疵保険検査、リフォーム工事」の全てが分かります。

上記の前述の煩わしい現地調査が一回で済むということです。調査の成果物としては、「お客様のご希望のリフォームはこれくらいの金額でできます。間取りを変更したい場合には、この部分の補強が必要になり、予算感はこれくらいでしょう。

瑕疵保険を付ける場合には、外壁のひび割れが見られましたので、そこの補修が必要で、この部分の費用はこれくらいです。

フラット35をご利用になるのであれば、手すりをこことここにつければ、5年間0.3％金利引下げが適用できます―」のような説明が受けられるのです。

リフォームには、プランの変更がつきものですが、そんな時でも「この部分の変更をするのであれば、性能のここに影響があるので、こんな方法があります。」のようなやり取りができるようになります。

これが違う会社を利用した場合には、プラン変更を検討するたびにすべてのプレーヤーに連絡をとって影響がないか？などを、お客様が確認しなくてはいけません。

ＳＴＥＰ４．の冒頭でご説明したとおり、購入希望の物件を見てから売買契約締結までを1週間程度で終わらせなければいけないのに、これでは、とてもではありませんが、速度が合いません。

もちろん、ゆっくり進めても構わないのですが、その場合には物件自体が他の人に買われてしまいます。お客様が“良い”と思う物件は、他の人も“良い”と思っている可能性が高いのです。

リニュアル仲介提携の建築会社になるには、下記の要件を具備していなければなりません。これがないと、上記の一発調査が実現できないからです。

≪リニュアル仲介参画基準≫

http://www.rchukai.com/architectdesign

そして、もう一つのポイント。

「仲介会社による売主への事前説明」の部分です。リニュアル仲介のエージェントは既存住宅売買瑕疵保険、耐震診断及び、関連税制の特例について熟知しています。

売主への説明の時に、「中古住宅なので、お客さん（買主）が建築士にも見てもらいたいと言ってまして．．．」と伝えるより、「お客様が国交省認可の中古住宅用の保険付保を希望していまして、建築士による検査をさせて頂きたいと考えています。

これを付けることによって、200万円の住宅ローン控除が利用できるようになるなど経済的なメリットが生じるので、お客様としても購入資金計画に余裕がでてきます―（暗に、できるだけ高く買いたいと思ってるのですよというのを伝える）」のように説明するのでは、受け取る売主の印象も随分変わってきます。

実際には、売主にもメリットだと感じて頂けるような、もっと細かい説明があるのですが、長くなるので、また別の機会にご説明します。リニュアル仲介のエージェントの場合には、後者のような説明がこと細かにできます。

このように、リニュアル仲介エージェントと提携建築会社がお住まい探しにかかわるだけで、精度の高い情報を収集しながら、かつ不動産流通のスピードにもマッチした住宅購入ができるようになります。

気になることは金子まで。

金子です。

さて、平成30年の4月からは改正宅建業法施行により、建物状況調査（インスペクション）のあっせんが必要となります。その担い手が、既存住宅状況調査技術者となります。

そもそも建物状況調査（インスペクション）とは、調査、検査、視察、査察などの意味を持ちます。

弊社（リニュアル仲介）では中古住宅購入時に建物状況調査（インスペクション）は欠かせないものと考えていますので、中古住宅購入時の建物性能面での不安等のご相談はお任せください。

また、今までの日本において中古住宅が流通しなかった大きな要因に、既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからと言われており、その評価・判断する仕組みが広がってくれることを切に願っております。

「中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかる」といって新築偏重の住宅市場となってもいました。実は建物を調査し評価する仕組みは最近開発されたものではなく、結構前から実務が運用されております。

耐震診断などはその代表例であり、弊社では20年以上も前から耐震診断を実施して参りました。その技術を活かして弊社（リニュアル仲介）では建物状況調査（インスペクション）の提供を行っています。中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや各種補助金の活用提案を行っています。また住宅ローンでフラット35を利用する場合、フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。

＜改正宅建業法施行で建物状況調査（インスペクション）が必須になる？！＞

日本は新築供給を主軸にしたフローを重視した住宅政策から、住宅ストックを重視した政策へと転換されて久しくなりますが、中古住宅の流通シェアはなかなか伸びていませんでした。その大きな要因に「建物の見えないところに不具合や欠陥がないか」という「質に対する消費者の不安」があります。このネックを打開して中古住宅の流通を活性化させるために、宅建業法が改正されます。その柱は「不動産取引のプロである宅建事業者が、専門家によるインスペクションの活用を促すことにより、売主・買主の双方が安心して取引できる市場環境を整備」することです。詳細については下記ホームページをご確認ください。

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000143.html

ちなみに今回の宅建業法改正の目玉である建物状況調査（インスペクション）は、売買手続きの主要な3つのステップに組み込まれる形で制度化されます。

まず、媒介契約を結ぶ段階で、必ずインスペクション制度の概要について情報提供し、これまで存在を知らなかったなどの話がなくなり、消費者に建物状況調査（インスペクション）の重要性を理解してもらうきっかけにつながればと考えられています。宅建事業者としては、依頼者の希望に備えてインスペクション事業者を手配できる態勢を整えておく必要があります。

次に重要事項説明では建物状況調査（インスペクション）の結果概要を報告しなければなりません。報告書は建築士が作成しますが、この場面で依頼者から質問が出ることも想定されます。宅建士としても、建物の構造や経年に応じた劣化状態に関する最低限の知識を学んでおく必要がありそうです。

建物状況調査（インスペクション）を実施して劣化事象がない、もしくは補修をして問題がなければ既存住宅売買瑕疵保険に加入する事ができます。依頼者の立場に立って考えると、瑕疵保険の内容や付保した時の税制優遇についても併せて説明が出来るようにしなければなりません。

最後に売買契約の締結時に、構造の安全性や雨漏りの有無について売主と買主がお互いに確認し、その旨を書面にすることになります。ちなみに下記にどのような書類が必要かをまとめてあります。

いずれにせよ、中古住宅の購入時には建物状況調査（インスペクション）は必要なものと考えておりますので、ご不明な点はお気軽にお問い合わせ下さい。

気になることはお気軽に金子まで。

金子です。

今日は防音室を実現したお客様について。

担当者と２人３脚で乗り越え実現できたこだわりの極上空間。
限界ギリギリの予算の中で無駄を徹底的に排除。

仕事で利用するための防音室リフォームを実現することが物件購入の条件だったHさん。

防音室の施工費を考えると、都心から離れたエリアでの物件選びとなりました。

本当はもっと都心に近いところで見つけたかったのですが、最寄り駅に特急が停まる、駅から徒歩10分以内という条件を満たすこの物件と出会い、一人で住むには広めではあるものの、将来性を考えてこの物件を購入することに決めました。

防音室を考慮した物件探しは想像以上に難航いたしました。

資金計画に余裕がなく、限界ギリギリまで突き詰めて物件を選んでいったため、資金が足りるかどうかが一番不安だったそうです。

物件を購入するまではコスト算定を間違えたり、誤解があってそれを訂正してもらったり二転三転。

手続きや用意する書類も膨大で、正直仕事のために防音室を作るという強い動機が無ければ諦めていたとHさんは振り返ります。

リニュアル仲介のエージェントと2人3脚でなんとか乗り越えることができました。

Hさんが行ったリフォームは防音室がメイン。

もともと7.2帖の洋室だった部屋を防音室とし、十分な遮音性能を持たせました。

また、洋室に繋がっていたウォークインクローゼットに簡易録音ブースを設けました。

専門分野の工事のためやはり施工費がかかり、また、スクリーンやプロジェクター、音を出すための配線などを含めると防音室関係だけで415万円ほどかかりました。

反面、防音室施工に資金を集中させるために、住宅設備はそのまま利用する、クリーニングとクロスの張り替えで済ませるなど、徹底して無駄を省きました。

築25年を超えるマンションでしたが、耐震基準適合証明書を取得することで、住宅ローン減税の対象となり、また、フラット35を利用したのですが、浴室に手すりを設置することでフラット35Sが適用され、当初5年間金利0.3％引き下げとすることが実現できました。

イレギュラーな条件が加わると不動産購入は格段に難しくなります。

適当な不動産屋だったら、自分が損をしていたかも、大失敗していたかもと思うとゾッとする、と語るHさん。信頼関係が築ける担当者との出会いが失敗しない不動産購入の条件なのかもしれません。

金子です。

先日、お客様からご相談がありました。

その際に、表題のような質問がありましたので、説明したいと思います。

まず中古住宅をリフォームして自分好みの住まいに仕立てたとしても、その家にずっと住み続けるとは限りません。

10年も経つと転勤や転職、家族構成の変化などで暮らしぶりが変わり、住み替えを選択するシーンも出てきます。その際には住み慣れた家を人に売ったり、貸したりする事が重要となります。

自分が買った住まいが売りやすいか貸しやすいか、つまり資産価値が高いかどうかは、さまざまな条件で決まります。私たちは資産価値を考慮し、立地にこだわった住宅購入をおススメしております。

ちなみに売却する場合は不動産会社に売値を査定してもらいますが、まずはその地域の相場を基に立地条件や広さなどから査定され、次にその物件の個別の条件や状態がチェックされます。つまりどんな街のどの場所に建っているかがまず問われ、さらにその家がどんな仕様でどの程度、リフォーム等を行ってきたかがポイントとなります。

また、貸す場合には売るときとは多少異なるポイントも加味されます。

そうしたポイントを知っておけば、物件を選ぶときの参考になると思います。下記にポイントをまとめさせていただきました。

point1　築年数：一般に築20年で建物価値がなくなるといわれています。

日本の住宅は欧米に比べて寿命が短く、木造住宅では20年程度で土地価格だけになってしまうといわれています。しかし最近では長期優良住宅の普及などで、建物を長持ちさせる動きが広がってきていますので、今後の不動産の概念は変わるかもしれませんが、今のところ、そのような話が一般的です。

point2　立地：駅近・利便の良い場所に評価額が高くなる傾向にある。

一戸建ての場合もマンションと同様に、どのような地域に立地しているかが評価のひとつのポイントであり、不動産の資産価値で最も重要な要素です。地域によっては学区によって評価が変わるケースもあります。逆に商業施設やオフィスが混在していたり、工場が近いといった立地条件では査定上の評価が低くなる傾向にあり、売る、貸すときの価格に影響してくる場合もあります。

point3　都心までの距離：近いほど高く評価される。

立地に関しては、都心までの距離が近いほど資産価値は高くなる傾向があり、将来売ったり貸したりするときに有利になるようです。これからは人口減少社会の為、出来るだけ、都心に近い、物件を持っておくことは重要となります。

point4　最寄駅までの距離：駅から近いと評価は高いが、バス便の場合は厳しくなる。

駅から近いほど売りやすく、貸しやすいのは一戸建ても同様です。しかし、一戸建ての場合はバス便など駅から離れた立地の物件も多いのですが、上記の通り、これからは人口減少社会の為、出来るだけ駅に近い物件を検討するよういしていただければと思います。

point5　日照・通風：南側に日照を遮る建物があるかどうかが評価のポイント。

日照や通風も一戸建ての資産価値を左右します。マンションは上層階ほど日照や通風が有利になりますが、一戸建てにはそうした要素がないので、周囲の建物の立て込み具合が重要なポイントです。特に南側に日照を遮る建物があると、評価が大きく下がってしまいます。また現状では南側が空地になっていても、将来高い建物が建つと資産価値が下がる可能性があるので、周囲の状況の変化も考慮したいところです。

point6　土地形状：整形な土地が高く評価され崖地などは評価が低くなる。

土地の形状によって、建物の設計は影響を受けます。道路に面した間口と奥行きのバランスがとれた長方形や正方形の土地は、効率よく利用でき、設計の自由度も高いと言われます。査定する際にも整形地の評価は高く、不整形ほど低くなります。また、「路地状敷地（旗竿地）」も査定する際にはマイナス評価となります。

いずれにせよ、住宅購入後の資産価値の下がり方は購入する物件の「立地」等に強く影響を受ける為、上記の内容を把握して、今後の購入に臨んでいただければ幸いです。

ご相談はお気軽に金子まで。

金子です。

前回は不動産の資産価値は「立地」等に左右される場合が強いことをお伝えしました。

その為、今回は不動産購入時にリフォーム行って、快適な住空間を作られ、過ごされる方が多い為、少し不動産の資産価値との関係性をお話したいと思います。

まずは意外と知られていないポイントとして、「リフォームをしても資産価値が必ず上がるわけではない」という事です。

勿論、住まいのメンテナンスやリフォームをきちんと行えば、高い評価が得られる場合があります。しかし、リフォームしたからといって必ずしも資産価値が上がるとは限りませんので、その説明をしたいと思います。

まずはその一例として、自分にとって住み心地のよい間取りや内装が、買う人や借りる人のライフスタイルに必ずしも合致するとは限らないという事です。その為、不動産購入時に自分色の強いリフォームを行いすぎてしまうと、次の買い手は付きにくくなってしまう場合がございます。その為、中古住宅購入時に自分がその家でどのように暮らしていきたいかを確認した上で、リフォームする際の優先順位を決めることが重要になります。

それも万人受けするようなリフォームを実施する事が重要です。

また、二例目として、大規模リフォームを実施し、見た目も素敵で立派な建物になったとしても、立地の悪い場所（駅から遠い不便な場所等）にある不動産は見向きもしてもらえないという事を把握しておきましょう。仮に毎日会社に電車通勤で行っていると仮定すると、立地の悪い場所からは通いきれなくなりますし、毎日の生活を考えても続かなくなるということも予想できます。その為、そのような不動産はどんなに素敵で立派な建物でも評価してもらい難いのです。大規模リフォームを否定するつもりはまったくありませんが、過度なリフォームを実施していしまうと、不動産の資産価値に反映できないものになってしまうと、その投資分は無駄になってしまう場合がございます。物件を見ながら、リフォームをご検討いただければと思います。

下記にリフォーム行い、多少の資産価値が上がる要素を3つ挙げさせていただきました。

Point1　メンテナンス：常にメンテナンスを心がければ価値が維持されやすい。

一戸建てもメンテナンスの状態が良ければ、築年数が古くても売却価格に影響を与えます。維持管理は資産価値にも直結するとも言われますので、どのようなリフォームを行い、メンテナンスを行ってきた履歴を残しておくことが、今後はますます重要になると言われています。例えば、定期点検などアフターメンテナンスがしっかりしていれば、購入する前に多少の判断が買主も出来る為、常に意識をしていく事が重要です。

Point2　住宅性能：性能レベルが高いかどうかは住宅の安心要素となる。

耐震性や断熱性などの性能が高ければ、建物が古くても将来の査定時にプラスの評価になる場合があります。特に築年数が古く耐震性に不安がある場合などは、診断や補修をしっかり行うなど、事前に住宅性能を引き上げておく事はポイントです。ちなみに住宅性能を確認してくれる方をインスペクターと言ったりしますが、どのような調査を行うべきかについては下記ホームページを参考にしていただければ幸いです。

Point3　素材・設備：建材の素材・住宅設備によっては評価を考慮してくれる場合がある。

中古住宅を買ってリフォームする際に、どんな素材を使うかによって将来の資産価値に影響が出るケースがございます。例えばむくの木材や塗り壁を利用することで、年月が経つほどに味わいが出れば、資産価値の減少を抑えることにつながるかもしれません。また最新の住宅設備が入って、その設備を気に入る消費者が出てくれば、売る人と買う人の好みが合致するという事になりますので、さほど価格や家賃を下げなくても売ったり貸したりできることになります。そうした視点で、リフォームの素材や住宅設備を検討してみてください。

いずれにせよ、資産価値が高く評価される住宅は「立地」が良い場所にあることが前提であり、過度なリフォームはそのまま評価される訳ではありませんので、注意が必要です。

中古住宅は自分が住みたいところで探せるのが大きなメリットと言われますが、まずは自分の予算との兼ね合いもチェックしながら「立地」にこだわった家探しが最も重要なポイントのようです。

気になる点は金子まで。

金子です。

今日は事前審査について。

金子です。

「商談開始（＝買付申込）から売買契約締結」について。

リフォーム費用の把握

中古物件の場合には、買付を入れる前（ギリギリのラインでいくのであれば、買付後、売買契約の前まで）に「どの程度リフォームに費用がかかるか？」も把握しておかなければなりません。

それが分からないと、果たして自分が買える予算に収まるかどうかの判断がつかないからです。

「リフォーム」の中には、キッチンやお風呂等の設備交換やクロスの張替等の「表層リフォーム」と、劣化事象があった場合の劣化改善工事や耐震改修工事など「性能向上リフォーム」があります。

ここでは、お客様の希望するリフォームに加え、性能向上リフォームも実施した場合にかかる費用を把握しなければなりません。

費用の把握でポイントになるのは、「多めの金額で見積ってもらう」という点になります。

実施するかどうかこの段階では決断できない部分のリフォームも含め、見積ってもらいます。

売買契約後にリフォーム費用が計画よりも安く済んだということであれば、全体の資金計画としては何ら問題ありませんが、その逆で後からリフォーム箇所が増えて金額が増えてしまうのは、資金計画が大幅にくるってしまうからです。

表層リフォームは、性能には関係のない見た目の部分ですので、実施しなければならないというものでは無く、お客様の許容範囲次第で0円にもなれば青天井にもなります。

一方、性能向上リフォームの方は、お客様の主観で判断するというよりは、専門家が診断を行ない、家を長持ちさせる、あるいは安全を守るために必要不可欠なリフォームですので、真面目な言い方をすれば、必ず実施した方が良いリフォームです（もちろん最終的にはお金を出すお客様の判断ですが）。

現在の中古住宅流通市場では、この「性能向上リフォーム」が意外と軽視されてしまっています。

中古住宅流通市場のメインのプレーヤーは不動産業者ということになりますが、この性能向上の部分については、不動産業界ではなく、建築業界の専門分野ですので、不動産業界では知らない方が圧倒的に多いのです。

性能向上リフォームは、政策誘導型リフォームとも呼ばれ、国としても推し進めたいリフォームなので、助成金、補助金、税の優遇等、いろいろとお得な制度があります。

例えば、旧耐震基準の戸建て住宅を買う場合には、何もしなければ住宅ローン控除・登録免許税の軽減・不動取得税の軽減等（以下、住宅ローン控除等）が一斉利用できませんが、耐震基準適合証明書を取得すれば、築年数に関係なくそれらが使えるようになります。

耐震基準適合証明書を取得する為には、多くの場合、耐震改修工事が必要になりますが、それに150万円かかったとしても、住宅ローン控除等で総額ざっくり250万円くらいの恩恵がありますので、特になるケースの方が多いのです。

仮に耐震改修が一般的な規模よりも大掛かりになって250万円かかったとしても、実質タダで現行の建築基準法同等の耐震性になるわけですから、本来は実施しない手はありません。

折角長く住む家を買うのですし、家族の安心を担保する為の住まいですので、住宅取得のタイミングで、性能向上リフォームを実施することを強くお勧め致します。

実は、建築業界の中でも、この性能向上の部分まできちんと設計できる事業者は限られています。

“ＨＰのデザインがおしゃれ”というだけで建築会社を選んでしまうと、性能向上の設計ができる設計事務所や建築会社を別で手配しなければならなくなります。

なかなか難しいところですので、お気軽に金子までご相談ください。

個人間売買取引で中古住宅を購入する際（現状有姿の場合は特に）、隠れた欠陥や瑕疵が見つかる場合がございます。

その場合、「瑕疵担保責任を誰が負うのか？！」といったトラブルが発生します。

これらのトラブルが起こってしまうと、容易には解決できないことが多いため、その回避手法として「既存住宅売買瑕疵保険」という制度がございます。

しかし、未だに不動産事業者も損保会社が提供している保険制度だと誤認していたり、お金を払えば入れる保険と思っている方が多くいるようです。

そこで、今回は「既存住宅売買瑕疵保険」について解説したいと思います。

その保険期間は2年間、もしくは5年間を選択でき、構造耐力部分に不具合があったり、雨漏りが起こったりする場合、調査費用、修繕費、また転居や仮住まいなどが必要な際にはそれらの費用も含めた大部分の金額を保険で賄うことができます（上限は500万円or1000万円です）。

中古住宅購入時には保証が曖昧なことの多いため、既存住宅売買瑕疵保険は買主に安心をもたら制度だとご理解いただければ幸いです。

ちなみにリニュアル仲介では5年間の上限1000万円まで保険金が支払われるものをおススメしています。

■既存住宅売買瑕疵保険は本当に必要なのか？！

今回は既存住宅売買瑕疵保険がついていない中古物件を買うと「どのようなトラブルが起きる可能性があるか」、既存住宅売買瑕疵保険がついていた場合には「どのような保証が受けられるか」ということを解説したいと思います。

中古住宅の取引は基本として「現状有姿」、つまり売り手がリフォームなどをせずにそのままの状態で売りに出していることが多く、購入後は買主が自己責任で管理していくというのが基本です。

ちなみにこの「現状有姿」というのは、「傷や不具合などがあったとしても、それを納得して買うのであれば、安く売りますよ」という意味合いが含まれています。

しかし、必ずしも「瑕疵担保責任の保証を免れている」の意味合いは含まれていません。

購入にあたって、買主自ら目視で確認できる瑕疵は、せいぜい壁などについた傷やひび、汚れ、ドアや窓といった建具の不具合、水回りの簡単な設備だと思います。

出来れば専門家の調査を実施し、壁の中の筋交いがしっかりと入っているか、結露で壁の中がボロボロになっていないか、雨が降ると雨漏りが起こらないか、地盤沈下により家屋が傾斜がしていないか等の確認を行っていただく事をおすすめします。

瑕疵問題が潜んでいる場合もございます。

また、見た目には何も支障がなくても、竣工当時から一定の時間が経過している建物の場合、耐震基準や耐火基準を満たしていない場合も多い事かと存じます。

これらの問題が発覚した時に「誰がどのように責任をとるのか」と考えた場合、既存住宅売買瑕疵保険の付保案件であれば、最悪瑕疵保険で解決ができますので、保険の付保は必要なものだと考えます。

■既存住宅売買瑕疵保険は買主が後悔しないためのもの？！

通常の不動産取引では売主や仲介業者は「売った物件は現状有姿である」ことを理由に、「修繕は買い手の自己責任で行うべき」と主張してくる事が予想できます。

しかし、「現状有姿」と「瑕疵担保責任が免除されている」ということは同義ではりませんので、この違いをきちんと理解しておくことは非常に重要です。

中古住宅購入時に既存住宅売買瑕疵保険を掛ける場合にはほとんどの場合、劣化事象が存在しますので、修繕は必須と考えおく必要がございます。

その費用は買主、もしくは売主のどちらかが負担することとなりますが、安心を買われるのは買主と考えると、その費用捻出は買主が行っているケースがほとんどです。

また、中古物件購入後のトラブルは非常に複雑かつ容易には解決できないものであり、それらを解消するためにできたのが、既存住宅売買瑕疵保険ですし、買主が後悔しないための保証と考えていただければ幸いです。

■既存住宅売買瑕疵保険に入れると安心です！

購入を検討している物件が「既存住宅売買瑕疵保険に入れる」ということは、すでに検査業者及び保険会社が検査の上で、その物件が保険に入るのに十分な基準を満たしていることを確認済みとなる状態です。

その為、「隠れた瑕疵」がある可能性は何も検査していない場合と比較し、リスクが低い状態だと判断できます。

その上で、保険期間は引き渡しが行われた日から2年間、もしくは5年間を選ぶことができ、構造耐力部分に不具合があったり、雨漏りが起こったりする場合、調査費用、修繕費、また転居や仮住まい費用などが必要な際には、それらの費用も含めた大部分の金額を保険で賄うことができます（上限は500万円か1000万円）。

また、この保険は事前に物件の検査を行った検査業者（検査会社登録済み）が加入し、検査業者から買主に支払われることになります。

万が一、検査業者が倒産した場合には買主に保険金を支払うことができなくなるため、買主が直接保険請求できるようになっています。

保険の範囲や条件等は、保険を担当する保険法人によって若干のバラツキがありますが、保証の内容が曖昧なことが多く、様々なトラブルが予想される中古物件の売買において、住宅がこの既存住宅売買瑕疵保険に入っていることで得られる保証というのは、非常に大きな安心を買主にもたらします。

ぜひ、このような制度も把握していただければ幸いです。

金子です。

今日は水道について。

全国各地で進む水道管の老朽化と、相次ぐ破裂事故などの状況、

さらにそれを補修する財源確保のために水道料金の大幅値上げが必至であるという現状の報道がありました。

１９６０、７０年代に設置された水道管の老朽化が進み、

漏水を原因とした事故が全国各地で発生しているそうです。

水道管の平均的な法定耐用年数は４０年とされていますが、各自治体での財政負担や人材不足から思うように更新対策が進んでおらず、同問題は、今後ますます深刻化することが懸念されるそうです。

水道管のさまざまな種類

水道管というと金属製をイメージしがちですが、近年では「ポリエチレン管」や「HIVP管」など鉄管に変わる素材を使用した施工に変わっています。

古い建物の場合、給水管が金属製であることが多く、長年使用していると管の中に「錆」が発生してしまいます。

蛇口をひねると色のついた水が出てくる場合は、給水管が古くなっていることが原因となりますので、錆の発生しない管に交換する必要があります。

水道管を交換する場合、専門業者に依頼することになります。

知っていると役立つ水道管の種類と特徴についてご紹介いたします。

・鉄管（鋼管）

一昔前まではどの家庭でも使われていた定番の配管といえば「鉄管」で、鉄だけに丈夫で耐震性もあり、最も一般的な水道管としての地位を占めていました。

しかし、錆びやすいことや加工が大変であるといったデメリットがあり、近年ではポリ管やHIVP管のほうがよく使われるようになっています。

錆などが原因でピンホール（針でついたような小さな穴）が開くことが多く、

穴が開いてしまった場合は専用のテープを巻き付けて対処しますが、

一度ついた錆を完全に落とすことはできないので、テープでの補修はいわば応急処置的なものとなります。

いずれは配管そのものを取り外し・取り付け交換が必要となります。

・銅管

銅管とは、その名の通り銅で作られている水道管で、「給湯管（地域によっては水道管に使用）」として主に使用されています。

鉄管や樹脂管と比べ、熱に強いという特性があるので、こうした用途に適しているといわれています。

ちなみに、接続の際には「はんだ付け」を行う必要があるので、工事に手間がかかるという一面もあります。

・HIVP管

局部腐食によりピンホールが生じてしまい水漏れを起こすことがありますが、この場合は修理・取り替えが必要です。

いきなり「HIVP管（エイチアイブイピーかん）」と言われると、

なにか特殊な配管のように思われるかもしれません。

しかし、実は水道管の中でよく使用されているタイプのひとつが、HIVP管なのです。

水道管というと、金属製を思い浮かべますが、HIVP管はプラスチック樹脂が材料となっています。

そのため、鉄製の水道管では頻発していた「錆つき」のトラブルがない、という大きなメリットがあります。

しかも樹脂なので加工が簡単にでき、施工が楽という特長も持っています。

その反面、樹脂製ならではのデメリットもあり、急な温度の変化に弱いため、凍結時に割れやすく、熱で劣化しやすいといわれていますので、給湯管には使用できません。

なお、HIVP管は加工が容易なので、修理料金も他の水道管と比べて安くなる傾向もあります。

・ポリエチレン管

正式名称を「ポリエチレン管」といい、現在よく使用されている水道管です。

新らしい家を建てたり、リフォーム工事で水道管を取り換えたりする際、用途によってHIVP管とポリ管が使われています。

人気の理由は、取り外し・取り付け対応が非常に簡単なことです。

水道管の工事では、管と「継手（つぎて）」という部品を接着剤や工具などを使って接続するのが通常ですが、ポリ管は接続時に専用工具も接着剤も必要なく、手ではめ込むだけでつなげられます。

さらに、比較的に熱や振動、化学物質などにも強いという特徴があります。

ただし、日光が原因でピンホールが開く場合があり、その際は取り外し・取り付け交換となります。

・エルメックス管

エルメックス管は比較的新しく登場したもので、まだ水道管として使用されている例は珍しいようです。

エルメックス管の最大の特徴は、圧倒的に耐熱・耐寒性が優れていることにあり、95℃からマイナス70℃までの広い温度領域で使用でき、凍結しても割れにくいという優れものです。さらに、塩素水に対する耐久性も強くパイプが酸化しにくいので、水道水の水質に関しても安心といわれています。

もう一つの大きな特徴として、パイプと継手の接続に「電気融着工法」と呼ばれる特殊な工法を使うことが挙げられます。

専用のコントローラ（電気融着器）を使用し、電気の力で接合を行うもので、従来の工法と比べて、簡単に漏水しにくい配管が可能になると注目を集めています。

水道菅だけでもこんなに種類がありますが、家の設備にはたくさんのものが使われて、

目に見えにくいものです。すべてを確認することは難しいのですが、修理や交換などの方法があると思いますので分からないことがありましたらご相談下さい。

詳しく記事は下記へ

毎日新聞　https://mainichi.jp/articles/20151231/k00/00m/040/126000c

全国水道危険度ランキングはこちら

http://diamond.jp/articles/-/136027

こんにちは♪　くさの工務店です♪

戸建てのマイホームをしっかり維持管理するには築後３０年で約８００万円ものお金がかかるとの

試算があるようです。その為、住宅のメンテンナスの一環として雨漏りなどがないか定期的に点検し、

修繕費用も積み立てておかなければなりません。

戸建て住宅に住んでいる方で、外壁塗装の塗り替え時期を過ぎているのに、

そのまま放置した結果、外壁にひびが入り、通常の外壁塗装だけではなく、

修繕費用も含まれてしまい、思わぬ出費で家計がピンチになった方もいらっしゃると聞きます。

一般的にマンションには共有部分の修繕に充てる積立金の仕組みがあり、

外壁の塗り替えなどは管理組合が計画を立て、実施している場合が多いです。

一方、戸建ては修繕費用をどう積み立てるか、いつ工事をするか、

どの工務店に発注するかなどをすべて自分で決めなくてはならない為、

このような意識が欠如していると、気付いた時には劣化が進行している場合も多いようです。

新築住宅は、コンクリート基礎や柱、梁（はり）など重要な構造部分の

欠陥と雨漏りに限っては築１０年まで売り主に修繕してもらえる瑕疵（かし）保険という制度がありますが、

しっかり施工された住宅でも築１０年を過ぎると、風雨や日照にさらされて劣化する屋根や外壁の修繕は

避けて通れなくなる為、注意が必要だと言われます。

勿論、水回り設備の故障や給湯器の交換も必要になる場合が多いです。

一般的に築後３０年の戸建て住宅（１００㎡前後）で想定される修繕費用は約８００万円になるようです。

屋根、外壁は１５年ごとに塗り替え、バルコニーの防水工事や床下のシロアリ対策も欠かせないと言われます。

これらは住宅の基本的な機能を維持するための修繕として考えらえますが、約３０年間でならすと

月約２万３０００円となり、一般的なマンションの修繕積立金を上回る場合が多いようです。

マンションの修繕積立金と違って、毎月均等にお金が出ていくのではなく、

築１５年前後にまとめて１００万円単位のお金が掛かることになりますので、忘れないようにしたいです。

修繕費用を確実に積み立てるには『財形住宅貯蓄』といった制度があります。

自分の意思だけで積み立てる自信がない人にはおすすめです。

毎月の給料やボーナスから５年以上にわたって天引きで積み立て、工事費が７５万円超などの条件を満たす

修繕に充てられる仕組みのようです。残高５５０万円まで利子は非課税になるそうです。

もしくは火災保険を「積み立て型」にするのも選択肢の一つのようです。

一般的な掛け捨て型に比べて保険料は高くなりますが、

５年、１０年といった保険期間が満期になると修繕費用に充てられるお金が返ってくる仕組みです。

こうした積立金だけでは足りない場合、リフォームローンで借り入れることもできますが、

自分の年齢や収入とのバランスに注意が必要です。

追加工事などにお金をかけすぎるとローン返済が家計の重荷になりかねません。

住宅購入時にあまり高額なローンを組みたくないからといって、

外壁等に不具合がある状態で住宅を購入し、数年後にリフォームローンを組んで修繕を行うといった方が

時々います。結果、住宅ローンの支払いをしながらのリフォームローン支払いとなりますので、

かなりしんどい返済となるようです。

出来れば住宅購入時に住宅ローンの中にリフォーム費用を一本化する仕組みがありますので、

購入時に低金利で借りられる住宅ローンの中でのリフォームで約１５年間の修繕リスクを抑えておくこと

も必要だと考えます。

修繕費用を抑えるには不具合の早期発見も重要になります。

ちなみに建築のプロでなくても見つけられる不具合が多くありますので、

年に１回の自宅の定期点検を実施していただく事をおすすめ致します。

外壁にヒビ割れがないか、点検口からのぞいた屋根裏や床下に雨水や漏水のシミがないか、

自分の目でチェックをしていただければ幸いです。

こんにちは♪　くさの工務店です♪

火災保険には、保険会社毎に設けられている割引制度が多数あります。

皆さんもご存じなところで言うと、金融集団割引、地震保険には建築年割引などですよね？

割引の中でもまだあまり知られていないのが、オール電化割引です。ご存じでしたか？

これは、正式には「オール電化住宅割引」と呼ばれており、

まだ全ての保険会社が取り扱っているわけではないようです。

オール電化住宅割引が適用される条件としては、原則、オール電化を証明する書類などが必要になります。

これは会社によって異なるかもしれませんが、保険期間の途中からオール電化住宅割引を

申告しても適用されないので、くれぐれも加入前に割引が適用するのか確認をしておいた方が良いと思います。

新築やリフォームをした際にオール電化にした人は、オール電化住宅割引に適用しやすいので、

オール電化住宅割引がある保険会社からもお見積りをとってみる事をお勧めします。

ですが、オール電化住宅割引が適用されているからといって、

他社より絶対保険料が安いとは限らないようです。

簡単にお見積りの依頼もできますので、保険料、プランなどしっかりと見極めた上で加入しましょう。

こんにちは♪　くさの工務店です♪

一戸建ての駐車スペースのプランには、スペースだけを確保し床面はコンクリートやレンガなどを敷き詰めるプランや

ガレージ（車庫）を設けるプラン、屋根（カーポート）を設置するプランや建物本体に組み込むプラン（ビルトインガレージ）

などが考えられますが、新築でもリフォームでも多く取り入れられるのが、エクステリアメーカーのカーポート商品を

設置するプランが多いようです。

そこで、本日はカーポートを設置するメリットや、種類、等を不動産の固定資産の関係も含めて、ご紹介したいと思います。

■ カーポートを設置する場合のメリットについて

「カーポート」とは、柱と屋根だけの簡易的な車庫のことを指します。

壁もありしっかりと守られている車の部屋のようなものは、「車庫」や「ガレージ」と呼ばれるようです。

カーポートは屋根と柱だけで作られる事が多く、壁がないため、横からの雨風に弱いのではないかと思われますが、

ほとんどの雨は防げるようです。そして車の大敵である紫外線を防ぐことが出来るため、車を長持ちさせる効果があります。

その理由としては車には多くのプラスチックが使われており、カーポートを設置することで、

車への紫外線の到達はかなり少なくなり、結果としてプラスチック部分の劣化を大幅に防げるようです。

■ カーポートを選ぶときのポイントや、種類、相場価格についてカーポートを購入する際には、

下記のようなポイントを踏まえて選びましょう

・車は何台駐車するのか？

・駐車する車の大きさはどれくらいなのか？

・駐車する車の高さはどれくらいなのか？

・積雪や強風に強いものを選ぶべき地域なのか？

・デザインや色、雰囲気はマッチしているのか？

また、カーポートには多くの種類があり、どのようなニーズで必要なのか、

そして設置場所はどんな場所なのかを踏まえて検討される事をおススメいたします。

カーポートの主な形状を下記にまとめさせていただきました。

〇片流れタイプ（片流れタイプのカーポート）

２本、もしくは３本の柱が片側だけにあり屋根を支えている、よく見るタイプの形状です。

駐車の際に柱が邪魔になりにくいので、狭い敷地でも車の出し入れがしやすいタイプです。

〇両側支持タイプ（両側支持タイプのカーポート）

片流れタイプと違い両側に柱があるため、しっかりと屋根を支えるタイプです。

デザインだけではなく性能的にも安定感があるので、積雪などに備えたい場合におススメです。

カーポートの主な屋根材の種類を下記にまとめさせていただきます。

〇 塩化ビニール製

塩化ビニールは、透明で波型になっている屋根にも使われている素材です。

カーポートではガラス繊維を含み、よく見る屋根より強度を高めています。

安価ではあるものの、他の屋根材に比べると耐久性が低く、紫外線防止効果も低めの傾向です。

〇 ポリカーボネート製

強化ガラスの１５０倍もの強度があり、耐火性にもすぐれており、さらに紫外線を９０％以上カットする効果もあるため、

現在の屋根材で種類になっている素材です。さらに他の素材を加えることで、

熱吸収や汚れに強くするなど付加価値をつけることができます。

〇 金属板

台風の発生が多い地域や豪雪地域などでは、金属板の屋根をつけることが一般的です。

ですが金属でできている屋根を支えるために、しっかりとした柱を立てる必要があるため、最も高価な屋根材です。

気になるのがカーポート設置にかかる費用相場については、種類やサイズ、駐車台数、カーポートの屋根を支える支持方式や

カーポートの屋根材により値段が変わりますが、一般的に２０万円～８０万円くらいが相場のようです。

特殊なものでは１００万円を超える場合があります。また、そのカーポート台と併せて施工価格が必要です。

施工の価格は場所や状況によって変わりますので、近くの施工会社に相談をしましょう。

そしてカーポートの販売と施工を一緒にやってくれるところの場合は、工事費込みになったり割り引きになったりする場合があるので、

カーポート本体価格と工事費、そして保証などを加味しながら依頼業者を選び、ご検討いただければと思います。

また、すでにカーポートを設置している場合、カーポートの耐久年数は１０～２０年ほどが一般的なようです。

大切な車を愛車（最近はあまり使わなくなったようですが・・・。）と言ったりしますが、

愛車を傷つけることがないように、定期的なメンテナンスや買い替えを忘れないようにしなければなりません。

■ カーポートを設置して固定資産税が変わるのか？について

一般的に固定資産税は固定資産課税台帳に登録されている土地や建物の価格を基に、１．４％の税率で各市町村に払うものです。

各市町村が現場調査したときに、そのものがあれば課税される仕組みになっています。

もちろん固定資産税は安い方がいいのは理解できますが、そもそもカーポート設置で固定資産税は変わるのでしょうか？

答えはカーポートを設置したからと言って、固定資産税が増えることはないという事です。

一般的に固定資産税の課税対象になるものは、以下の３つを満たしているものです。

・屋根があり、三方が壁に覆われている（外気分断性）

・コンクリート基礎などで、地面に固定されている（土地定着性）

・居住、作業、貯蔵などに利用することができる状態にある（用途性）

一戸建て住宅を購入する場合、カーポート設置する場合もあろうかと思います。

その際には上記のような内容をぜひ、ご確認いただければ幸いです。

こんにちは♪　くさの工務店です♪

やっと見つけた理想の物件。

駅からのアクセスも良く、室内も簡単なリフォームで住むことができそうです。

築年数は経っていましたが、保険に加入することで住宅ローン控除も使えそうです。

ところが、1点気になるのが、販売チラシにある「計画道路あり」の記載です。

これは、購入に向けて手続きを進めて良い物件なのでしょうか？

まず、計画道路には、２段階の状態があります。

道路を通すことが決まった「計画決定」の状況と、

実際に計画に予算がついて事業が動き出した「事業決定」の状況です。

まず、「事業決定」の状況では、該当エリアの収用や、立ち退き作業が始まっているので、

新しい建物を建築することができません。

購入したとしても、立ち退きの話が出てきますので、長期的な住まいには向きません。

一方で、「計画決定」の場合はどうでしょうか。

計画道路が「計画決定」段階の場合には、役所の許可を得る必要がありますが

通常の木造住宅であれば建築することができます。

すぐに事業決定になるようでなければ、そのまま住み続けることも可能です。

では、「計画決定」から「事業決定」になるまでは、どれくらい時間がかかるのでしょうか？

これは、一概には判断できませんが、多くの計画道路は、

昭和３０年から昭和４０年くらいにかけて計画されたまま、事業開始に至っていない状態です。

例えば、一部報道で「マッカーサー道路」とも呼ばれた環状第２号線なども、

計画から約７０年を経て、やっと開通に至りました。

各市区町村では、計画道路の中でも「優先整備道路」という指定をしています。

「優先整備道路」になっている場合には、まだ計画決定の段階であっても、

事業決定の段階へ進むのもそう先ではなさそうですね。

事業決定がされ、実際に立ち退きをしなければならない場合には、行政による買い取りや代替地の用意などがされます。

購入を検討する物件が「計画道路」にかかっている場合には、敷地のどの程度が計画道路にかかっているのか、近隣の状況を見て、

実際に計画がスタートするまでにどれくらい時間がかかりそうか（どれくらい住み続けられるのか）等を検討しましょう。

事業決定がされた場合の行政による買取額は「時価」とされています。

事業決定された時点で、不動産価格が値下がりしてしまっていては、

大きな損となってしまいます。

しっかりと資産価値を調査したうえで、近隣の状況と複合的に判断するようにしましょう。

不動産購入でお悩みの際には、資産価値を重視した物件購入をサポートする弊社へご相談ください。