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建物インスペクションを行うタイミングは?

2017年07月08日

 

こんにちは♪ 大内です♪

 

中古住宅を安心して購入するためには建物インスペクションが欠かせません。

 

建物の劣化状況などを正確に把握し、必要な改修費用を考慮して住宅購入を検討しないと、

 

後から思わぬ補修費用の負担が余儀なくされることも考えられます。

 

今回は建物インスペクションの実施時期についてご説明いたします。

 

建物インスペクションの目的は「改修費用」の把握

 

中古住宅購入時の資金計画を考える上で大切なのが「改修費用」という概念です。

 

劣化などの不具合を補修する費用のことです。

 

総費用=物件価格+リフォーム費用+諸経費という考え方は適切ではありません。

 

リフォーム費用を「改修費用」と「趣味趣向のリフォーム」と区分し、ある程度改修費用に余力を持たせて物件選びをするのが

 

失敗しない中古住宅購入の第一歩です。

 

そして改修費用を正確に把握するために建物インスペクションが不可欠となります。

 

売買契約前?契約後?最適な実施時期は物件によって異なります

 

建物インスペクションを実施する時期は不動産売買契約前、契約後の2パターン考えられます。

 

売買契約前に建物インスペクションを実施する場合、

 

調査や結果報告を待つ間に他の人に物件が売れてしまうというリスクが生じます。

 

反対に売買契約後の場合、調査の結果思った以上の改修費用が必要になると

 

判明しても、そのことを理由に売買契約を撤回することはできません。

 

一般に改修費用は築年数に比例する傾向にありますので、

 

下表で赤色の区分の物件を検討する場合は、

 

改修費用に余力を持たせた資金計画が望ましいです。

 

弊社では中古住宅の取引に精通したエージェントが

 

適切なタイミングで建物インスペクションを手配いたします。

 

お気軽にご相談ください。

 

■ 建物インスペクション実施時期まとめ

<マンション>

平成12年6月以降…築浅物件として流通しやすい(競合しやすい)物件です。

 

大規模なリフォームを行う予定でなければ、売買契約を優先した方が良いと思われます。

 

昭和56年6月~平成12年5月(築25年以下)…築浅物件として流通しやすい(競合しやすい)物件です。

 

大規模なリフォームを行う予定でなければ、売買契約を優先した方が良いと思われます。

 

昭和56年6月~平成12年5月(築26年以上)…住宅ローン減税を適用するにはかし保険の加入が必要なので、

 

売買契約前にかし保険の可否を確認することをお勧めします。

 

昭和56年5月以前…耐震改修工事が現実的ではありませんので住宅ローン減税の適用は困難です。

 

<木造戸建て(在来工法・2×4工法)>

 

平成12年6月以降…築浅物件として流通しやすい(競合しやすい)物件です。

 

内見時に目立った劣化事象(雨漏れ跡など)がなければ、売買契約を優先した方が良いと思われます。

 

昭和56年6月~平成12年5月(築20年以下)…劣化改修の可能性があるので、

 

売買契約前に改修工事の要不要を確認した方が良いのですが、住宅ローン減税が利用できる年代のため、

 

他の人と競合してしまう恐れがあります。

 

取引の状況を踏まえて調査実施時期を検討してください。

 

昭和56年6月~平成12年5月(築21年以上)…劣化改修が必要と判定される可能性が高いため、

 

売買契約前の調査を推奨します。また、耐震改修工事が必要と判定される可能性が高いです。

 

昭和56年5月以前…劣化改修が懸念されるため、契約前の調査を推奨します。

 

また、耐震改修工事が必要と判定される可能性が高いです。

 

<非木造戸建て(RC造・鉄骨造など)>

 

平成12年6月以降…築浅物件として流通しやすい(競合しやすい)物件です。

 

内見時に目立った劣化事象(雨漏れ跡など)がなければ、売買契約を優先した方が良いと思われます。

 

昭和56年6月~平成12年5月(築20年以下)…劣化改修の可能性があるので、

 

売買契約前に改修工事の要不要を確認した方が良いのですが、住宅ローン減税が利用できる年代のため、

 

他の人と競合してしまう恐れがあります。取引の状況を踏まえて調査実施時期を検討してください。

 

昭和56年6月~平成12年5月(築21年以上)…住宅ローン減税を適用するにはかし保険の加入が必要なので、

 

売買契約前に調査を実施してかし保険加入の可否を確認することをお勧めします。

 

昭和56年5月以前…耐震改修工事が現実的ではありませんので住宅ローン減税の適用は困難です。

 

以上を参考にして、建物インスペクションを行う時期をご検討下さい。

 

エージェントの大内でした。

物件を見る際の内見・外観チェック項目を上げてみました♪

2017年07月07日

 

こんにちは♪ 大内です♪

 

今回は、実際に物件を見に行く「内見・外観チェック」をご説明したいと思います。

 

 

内見時に見るべきポイント等、イメージしてみましょう。

 

■ 「内見・外観チェック」

 

1. 内見・外観チェック

 

内見をすると、1物件あたり30分くらいは時間がかかります。

 

短時間で多くの物件を比較するには、ある程度、内見の優先順位に濃淡をつける

 

必要があります。特にイレギュラー要素もなく、候補になりそうなものを内見予約し

 

(例えば3物件)、その他、例えば売主に外出予定があってこちらの希望する日時

 

で内見できないものや、内見すべきか否か判断がつかないようなもの、

 

「売地 古家あり」のように、建物情報が殆ど分からないようなものは、

 

外観だけを見に行くという方法をとると、一日でも、多くの物件をみることができます。

 

その物件が気に入るかどうかは、建物自体が気に入るかどうかも要素としてはあるのですが、

 

周辺の環境が非常に大きな影響を与えています。

 

「飲み屋街が近くて嫌」とか、「周りに古いアパートが沢山あってちょっと怖いかも」

 

など、物件の中を見るまでもなく除外できてしまうような物件が多くあるのです。

 

外観チェックをして、“見た目は汚いけど、リフォームすれば許容範囲かもしれない”というようなものは、

 

後日改めて内見するという方法をとります。

 

「後日改めて」ということが難しい可能性もありますので、

 

多少見られない物件があったとしても、内見できた物件のなかで購入を決断しなくてはいけないかもしれません。

 

他のお客様も共通のことですが、予算に限りがあるなかで、

 

全部の希望条件を満たす物件は、普通はありませんので、

 

希望条件に優先順位をつけ、70点くらいとれていれば、

 

購入するという感覚が実態に近いかもしれません。

 

2. 内見時に見るべきところ

 

実際に中古物件を見に行ったとき、あなたなら何処をチェックしていきますか?

 

多くのお客様は、壁紙、キッチン、お風呂などのパッと見の綺麗、汚い、

 

で一喜一憂してしまいがちですが、それではいけません。

 

では、どの部分チェックすることが重要なのでしょう?

 

前述のキッチンやお風呂のような設備や、フローリングやクロスの汚れ・キズ、

 

その他、部屋の広さや陽当り、周辺環境など、住宅購入をするに際しては、様々な判断材料があります。

 

これらの内、家自体の広さ、陽当り、周辺環境はリフォームでは

 

どうしようもできない項目ですから、とても重要です(その他の重要ポイントは後述)。

 

逆に、それ以外のところは不満があればリフォームしてしまえば、新築同様ピカピカになりますから、

 

然して重要度では高くない項目です。これらのリフォームが必要か否かは人それぞれで、

 

「3年前にリフォームしたお風呂でも、他人が使ったものは嫌」という方もいれば、

 

「古くても使えるならハウスクリーニングするだけで十分」という方もいらっしゃいます。

 

要は主観的に判断してしまって構わない部分だということです。

 

さて、上記のその他の重要ポイントとは、簡単に言えば性能に係わる部分です。

 

内見時では性能自体は測定できませんが、性能に関わる問題がありそうかどうかについてはチェックすることができます。

 

具体的に言えば、雨漏り跡や木部の不朽、外壁や基礎の劣化といったものです。

 

これらのことは、なかなか一般の方には難しいところですので、

 

エージェントがチェックしていきます。内見の時は、お客様は主観的に判断できる部分をチェック、

 

エージェントは性能に関わることや将来の資産性に悪影響を及ぼす要素がないかのチェック、

 

というような分業体制で見ていくと、正確に物件を評価できるようになります。

 

弊社ではこのようなことについても適切にアドバイスさせて頂きながら、

 

お客様のお住まい探しをお手伝いしております。

 

住宅購入を検討の方は是非ご相談下さい。

 

くさの工務店 エージェント大内でした。

 

お困りの地震対策で手っ取り早く確実な方法とは?

2017年07月04日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

こんにちは♪ くさの工務店 大内です♪

 

本日は、お家の耐震のお話しをさせて頂きます。

 

日本は、地震大国です。来るかどうかわからないではなく、

 

いつか必ず大地震が発生することを前提に準備が必要だと思います。

 

★そこで、手っ取り早く地震対策を行うには?

 

耐震性能の高い住宅へ住み替えるのが最も手っ取り早く確実な方法です。


現状賃貸の方は、ハザードマップをよく確認して安全な物件に住み換えることで、地震リスクを大きく軽減できます。

 

住み換えればいいと言っても、家を所有してしまっている方にとっては簡単ではありません。


すでに家を所有していると、住み替えのハードル(心理面・コスト面)は非常に高くなります。


そこで耐震改修など性能向上リフォームを考えるのですが、コストの問題でやはり実現が難しい、というのが実情です。


長年住宅の耐震化に携わってきましたが、所有物件の耐震化は本当に難しいと思います。


既に家を所有していると住み替えは簡単ではないのですが、

 

それでも自宅の耐震改修に比べれば住み替えの方が手っ取り早い方法なのは間違いありません。

 

これから家を買う人は簡単です。耐震性能の高い安全な住宅を選べばよいだけです。

 

ただ、これから家を買う方も耐震性を無視した判断をする方が多いです。


購入物件を決めてから耐震化を考えるからです。この方法では所有物件の耐震化と同じ問題に直面してしまいます。

 

大切なのは物件検討段階から耐震化を意識すること。


なるべく耐震化にコストがかからない物件の選び方をすることが大切です。


ハザードマップを確認し、地震だけでなくほかの災害リスクも考慮して立地を選び、


築年数で改修リスク(=改修コスト)を想定して、余裕を持った資金計画を立てれば、安全な住環境の確保がより現実的になってきます。

 

※中古購入の場合、改修コストを考慮しない買い方が失敗の原因となります。

 

防災に強い不動産屋さんを味方につけましょう

 

不動産業は地域密着と言われます。地域密着であるが故に、必要なマイナス情報を隠す事業者が多いのが実態です。


例えば千葉県浦安市(東日本大震災で液状化被害のあったエリアです)のハザードマップを見ると、

 

多くのエリアが液状化の可能性があると判定されています。


「液状化の話題に触れると、浦安市では商売ができない」そんな風に考えている事業者が多いのが問題です。


地震だけではありません。洪水、土砂災害など立地選択で考慮すべきことはたくさんあります。


言い換えると、ハザードマップで問題がまったくないエリアの方が少ない(ほとんどない)のが日本という国なのです。


まずは情報を得て、その上でリスクを考慮して適切に判断することが求められます。


防災に強い不動産会社に出会うことができれば、強い味方になるでしょう。


不動産会社に問い合わせる時(特に最初に訪問した時)は、物件情報だけでなく防災リスクについても質問し、

 

適切な回答が得られるかどうかで事業者選びの判断基準とすることをお勧めします。


※ちなみに防災士という資格制度もありますが、不動産屋さんで防災士持っている人はあまりいないのではないかと思います。

 

地震対策は防災グッズを揃えることではありません。

 

まずは地震が来ても家族に被害が及ばない住環境を確保することが何よりも大切です。

 

防災にはちょっとうるさい くさの工務店の大内でした。

不動産投資の失敗について

2017年06月15日

今回は、不動産投資の失敗についてお話し致します。

 

理由として一つ目は「空室が埋まらなかった」から。空室が埋まらない理由は様々ですが、

一番に考えられるのは「立地」でしょう。悪い立地にはそもそも人が集まらないということです。

 

二つ目は、「修繕費や維持費に出費が掛かりすぎた」です。

さすがに不動産投資で修繕費や維持費は厳密に見るはずなのですが、

想定以上に修繕費や維持費がかかるというのも考えにくいので、

購入前の情報収集が甘かったということなのでしょうか。

 

三つ目は、「相場より高く買ってしまった」です。

1円でも安く買いたいというのはほとんどの人の願いですが、

住宅の場合、ローン金利が絡みますので、あまり単純な話ではありません。

相場を見据えつつ、金利の安いタイミングで購入するのが高値掴みをしない基本姿勢です。

 

四つ目は、「リフォームに費用がかかりすぎた」です。

これは、購入前の調査不足です。

この物件を買う場合、リフォーム費用がどれくらい必要なのか、

そして物件代金とリフォーム費用をあわせて資金計画が上手く回るかを検討して購入を決断すれば、

少なくともかかり過ぎることはないはずです。

 

以上になります。

ではまた次回に。

既存住宅売買瑕疵保険で気をつけることは?

2017年06月14日

今回は、既存住宅売買瑕疵保険で気を付けることついてお話し致します。

 

①戸建てなのかマンションなのか

同じ既存住宅売買瑕疵保険でも戸建てとマンションでは保険商品が異なります。

検査会社によっては、戸建ては対応できてもマンションは対応できないところもあります。

 

②売主が個人なのか宅建業者なのか

売主が個人の場合は、瑕疵保険法人に登録のある検査会社を通じて保険加入の手続きを行います。

売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者が保険加入の手続きを行います。

売主が宅建業者なのに検査会社に既存住宅売買瑕疵保険を依頼しても意味がありません。

 

③改修工事を想定する(戸建て)

既存住宅売買瑕疵保険に加入するには検査基準に合格する必要があります。

この検査基準は主に建物の劣化状況に関する基準です。

検査に合格しなかったから保険に入れないという考え方ではなく、

不合格の場合は基準を満たす改修工事を行えば良いだけです。

業界の慣習で不動産売買契約を終えてからインスペクションや瑕疵保険の手続きを実施しようとする仲介会社が多いのですが、

改修工事が懸念される物件(相応に築年数が経過した物件)は、

売買契約前にインスペクションを実施して、必要な改修費用を把握することが大切です。

※事前に把握しておけば、資金計画に盛り込むことができ、改修費用もあわせて住宅ローンで資金調達することも可能です。

④旧耐震に注意

旧耐震の場合、耐震診断などで建物の構造性能の確認が必要となるため、注意が必要です。

戸建ての場合は必要な耐震改修を実施すれば良いのですが、

マンションの場合は戸単位での耐震改修という考え方ではないため、

改修工事は実施できないと考える方が現実的です。

戸建ての場合は建築年月も注意が必要です。

不動産広告などに表示されている建築年月は謄本に記載されている日付であることが多いです。

新耐震・旧耐震の区分は完成年月ではなく建築確認日で判断するため、

建築確認済証や検査済証など公的に建築確認日が確認できない場合は、

新耐震・旧耐震の区分が昭和56年6月ではなく、昭和58年4月にズレるので注意が必要です。

⑤増築・改築履歴のある物件は耐震診断が必要(戸建て)

既存住宅売買かし保険の手続きでは、新耐震の物件の場合、耐震診断など構造性能の確認は不要とされますが、

増築・改築履歴があり、新築時から構造性能が変わっている物件は新耐震であっても

耐震診断で構造性能の確認が求められるので注意が必要です。

きちんと構造性能を考慮したリフォームであれば良いのですが、

リフォーム履歴が残されているケースは非常にまれで、

また、構造性能を考慮しないリフォームが横行しているのも事実です。

増改築歴のある物件は改修費用が多めに必要になると見ておいた方が現実的です。

特に増築物件は、そもそも耐震診断が実施できなくなっているケースが少なくないので注意が必要です。

 

以上になります。

ではまた次回に。

 

昭和56年6月以降の新耐震基準の一戸建て住宅は地震に耐えられるのか!?

2017年05月29日

こんにちは。くさの工務店です。

熊本地震では、多くの建築物に倒壊等の甚大な被害が発生し、その後、「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」の報告では、

新耐震基準導入以降の木造住宅のうち、接合部の仕様などが規定される前(平成12年以前)の在来軸組構法の住宅については、

「被害の抑制に向けた取組みが必要」とされていました。詳細については、下記HPをご覧ください。

 

http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000662.html (新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法の公表について)

http://www.mlit.go.jp/common/001147568.pdf (熊本地震における報告書)

 

これを受けて、(一財)日本建築防災協会(=建防協)では新耐震基準の在来軸組構法の 木造住宅(平成12年以前のものを中心とする)について、

リフォーム時などに耐震性能を 検証する方法を検討・発表し、5月16日(火)に下記内容を公表いたしました。

http://www.kenchiku-bosai.or.jp/files/2017/05/8100all.pdf (耐震性能検証法について)

http://www.kenchiku-bosai.or.jp/files/2017/05/8100check.pdf (チェックシート(暫定版)

■対象となる住宅について

―――――――――――

昭和56年6月1日以降、平成12年5月31日までに建築された在来軸組工法の住宅(平屋又は2階建て)

■ 新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法とは?

―――――――――――――――――――――――

上記対象物件において、耐震診断(一般診断法)まではいかない、 比較的軽微「所有者等による検証」と、これにより判断ができなかった場合に実施する、

「専門家による効率的な検証」(一般診断法に準じた方法)が示されました。

■ 所有者等による検証とは?

―――――――――――――

所有者やリフォーム業者(耐震診断のスキルを持たない事業者)が簡易的に下記の4項目をチェックします。

不適合項目があれば、専門家による検証又は耐震診断を実施します。

※平面・立面の形状、 接合金物の有無、壁の配置バランス、劣化の状況を確認します。

■ 専門家による効率的な検証とは?

――――――――――――――――

上記の「所有者等による検証」においてNGになった場合、耐震診断の専門家が図面や写真を活用して現地調査を行わずに、

従来の耐震診断方法(一般診断法)に準じて耐震性能を確認します。

■ 今後の展開は?

―――――――――

国土交通省を中心に、地方公共団体、建築関係団体等を通じて所有者、リフォーム業者、設計者等に幅広く周知するとともに、

耐震診断の専門家等を対象とする講習会を実施するようです。

【一般財団法人日本建築防災協会】 http://www.kenchiku-bosai.or.jp/8100  (新耐震木造住宅検証法)

 

今回の発表により、『新耐震基準の建物=安全とは言い切れない』という考えが一般消費者の方にきちんと伝わればと思います。

また、不動産購入時の建物調査(耐震性能検証法を踏まえた調査)を行うシーンも増えていくでしょう。

クレーン・ショベルカーなしで家は建てられるか!?現場レポート<中古戸建て編>

2017年05月26日

こんにちは。くさの工務店です。

今回は東京都某所、築20年超、都心の中古戸建を見てきました。

そこで私が気になった箇所の写真とコメントをまとめてみました。

今回の物件は、築後経過年数の割には、劣化状態がかなり進行していました。

建物自体がやや傾いており、それに伴い、外壁にひび割れが多数みられます。

傾きはジャッキアップして水平にし、外壁のひび割れは補修して塗り直すなどすれば、直すこともできるでしょう」。

その他、前面道路は建築基準法上の道路ではあるものの、階段なので車を使うことができません。

いろいろと不安要素はあるわけですが、今回の物件に関して言えば、それらを考慮しても立地はとても良かったのです。

しかし、この物件の建物、交通利便性だけの話しで言えばこのような感想なのですが、物件を見る時には、周囲の状況等含め、もう少し想像力を働かせる必要があります。

≪注目した箇所一覧≫


※建物の劣化事象は沢山あったので省略。

①古い擁壁 
今回の物件は高台にあり、隣地の建物よりも高い位置にある為、2階の眺望はとても良いものでした。

でも高台にある場合につきものなのが擁壁です。まず全体像は冒頭の配置図をご覧ください。

  (※配置図の右側が低地で、左側が高台側です。右側隣地との間に擁壁があります)

擁壁の様子はこのような感じ。

 

 

 

建物が密集している地域なので全体を映すことができませんでしたが、写真中央に縦に走っている石積みの部分が擁壁です。

約2mくらいの高さでした。

距離があってよく見えませんでしたが、擁壁が少し膨らんでいるようにも見えます。もしかすると、建物の傾きの一因になっている可能性もありますね。

それと、古い擁壁の場合は、将来建替える時に問題が生じることがあります。

自治体によっても判断が異なるようですが、検査済証を得ていない擁壁がある敷地で新築する場合には、擁壁も築造し直さなければいけなかったり、

擁壁に負担がかからないよう、杭基礎等の仕様にしなければいけないこともあります。

簡単に言えば、余分なお金がかかるということです。

中古戸建てを検討する場合には、常に「将来建替える時に問題になりそうなことはないか?」を気にしなければなりません。

中古戸建をリフォームして、ご自身で一生住むつもりだとしても、人生何が起きるか分かりません。

転勤、病気・事故による収入減、ご両親の看病、離婚など、やむを得ず住み替えなければいけないこともありえます。

その時に、次の買い手が建替えを前提として検討する可能性は高いです。

そこで余計な建築コストがかかるとすれば、当然売買価格の値下げ要求につながり、資産価値が下がる結果につながります。

② 建機の侵入経路が無い!

もう一度、冒頭の配置図をご覧下さい。

図面では分かりづらいですが、家の横はかなり急な階段が続いています。

「駅にも近いし、自分は車を使わないから問題ない」と判断するのはもちろんありですが、交通利便以外に支障がでることがあります。

例えば、リフォームをする時に、解体部分の搬出、資材の搬入等が必要です。

この物件で言えば、外壁を塗り直す必要がありますから、足場を組むことになるでしょう。

小さくても良いのでトラックが敷地までは入れれば問題ありませんが、近くまで来られない場合には、人が手運びするしかありません。

できないことではないのですが、時間が余計にかかる為、当然コストは増えます。

リフォームの場合はまだしも、建替えをしようと思った場合はどうなるでしょうか?

トラック以外にもクレーンやショベルカーも使いたいところです。

これらも全て人力に頼るとすれば、コストはどんどんかさみます。

ちなみに想像ですが、今回の物件は新築時には、配置図左側の隣地含め周辺の家をまとめて建築した為、新築時点では隣地の敷地を通過して

建機が今回の物件の敷地まで侵入することができたものと思われます。

その後、隣地に建物ができ、現在は侵入経路がないという状況でしょう。

 

くさの工務店では、内見の際にも一般的な不動産屋さん以上の情報をお客様にご提供致します!

信頼できるプロを見つけることができれば、同じ内見をしても検討の深度が全く異なります。

是非くさの工務店にご相談ください。

「既存住宅状況調査技術者」をご存知ですか?中古住宅売買には必須!

2017年05月15日

こんにちは。くさの工務店です。

先日、平成29年5月9日(火)に実施されました「既存住宅状況調査技術者講習会」に参加する機会がありました。

その際には、下記写真のテキストを活用しての講習会でした。

くさの工務店ではも既存住宅の流通時にインスペクション(建物状況調査)を実施する事を推奨しており、

今までは一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会発行の「既存住宅現況検査技術者」であれば、その担い手になれると言われていました。

しかし、今回の発表により、「既存住宅状況調査技術者講習」を新たに受講し、さらに考査試験にも合格しなければ

平成30年4月以降の改正宅建業法施行の建物状況調査(インスペクション)の担い手にはなれないようです。

その為、今回は既存住宅状況調査技術者講習会について解説させていただきます。

■本講習制度の背景について   平成28年3月に閣議決定された「住生活基本計画(全国計画)」において、既存住宅が資産となる「新たな住宅循環システム」を構築するため、建物状況調査(インスペクション)における人材育成等による検査の質の確保・向上等を進めることとしています。  平成29年2月に創設した既存住宅状況調査技術者講習制度を通じて、既存住宅の調査の担い手となる技術者の育成を進めることにより、宅地建物取引業法の改正による建物状況調査(インスペクション)の活用促進や既存住宅売買瑕疵保険の活用等とあわせて、売主・買主が安心して取引できる市場環境を整備し、既存住宅流通市場の活性化を推進していく事を目的に本講習制度が出来たようです。

■既存住宅状況調査技術者講習制度について   既存住宅状況調査技術者講習制度は、一定の要件を満たす講習を国土交通大臣が登録し、講習実施機関が「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」に従って講習を実施する制度です。

■講習の登録申請・要件等  講習の登録には申請が必要となります。申請に必要な書類については、下記にあります、「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」のほか、「既存住宅状況調査技術者講習登録規程の解説」もあわせてご参照下さい。既存住宅状況調査技術者講習の登録については「既存住宅の調査に関する手順、遵守事項、調査内容等の講義を行うこと」、「HP等における修了者等の情報の公表、相談窓口の設置等を行うこと」となっており、毎年、全国で本講習会を開催し、更新講習会も開催が予定されています。

■登録講習の実施機関一覧

登録番号講習実施機関の名称登録年月日URL
一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会平成29年3月10日http://kashihoken.or.jp/
公益社団法人日本建築士会連合会平成29年3月27日http://www.kenchikushikai.or.jp/

■修了者による調査の実施  既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)は、国が定めた「既存住宅状況調査方法基準」に従い、既存住宅の調査を行うことになります。  ※既存住宅状況調査は、建築士法上の建築物の調査に該当するため、建築士法第23条により、他人の求めに応じ報酬を得て調査業務を行う際は、建築士事務所について都道府県知事の登録を受けなければなりません。
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■ 「移行講習」と「新規講習」について

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★移行講習

すでに同協会の既存住宅現況検査技術者と長期優良住宅化リフォーム推進

事業のためのインスペクター講習団体の講習を修了した方の為の講習です。

・日程:5月9日より全国86会場で実施

・費用:19,440円(税込)

※瑕疵保険協会の同様の資格である、「既存住宅現況検査技術者」は、今後

今回の講習に切り替えていくようです。また、旧制度と新制度の変更点は下記

になりました。

→受講対象者は建築士(1級・2級・木造)に限られました。

→資格有効期間が2年から3年になりました。

★新規講習

まだ同協会の既存住宅現況検査技術者や長期優良住宅化リフォーム推進

事業のためのインスペクター講習団体の講習を受講していない方為の講習です。

・日程:5月30日より全国52会場で実施

・費用:28,080円(税込)

移行、新規講習どちらも瑕疵保険協会or日本建築士会連合会のホームページより申込ができます。

http://kashihoken.or.jp/inspection/

http://www.kenchikushikai.or.jp/

■宅地建物取引業法における建物状況調査について

平成28年6月に宅地建物取引業法の一部を改正する法律(平成28年法律第56号)が、平成29年3月28日には宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令(平成29年国土交通省令第13号)並びに平成29年国土交通省告示第244号及び平成29年国土交通省告示第245号がそれぞれ公布され、平成30年4月1日より、既存住宅状況調査技術者の行う既存住宅状況調査の結果が、既存住宅の取引における重要事項説明の対象となります。  今後、既存住宅を安心かつ円滑に取引できる環境整備に向け、既存住宅状況調査の普及を図るようです。リニュアル仲介では首都圏既存住宅流通推進協議会が実施している宅建事業者向けの講習会で取得できる「既存住宅アドバイザー」の登録証を持った方が実施する流れも考慮し、下記のようなフローで調査実施する事を推奨しています。「既存住宅アドバイザー」はアドバイザー調査ツールというWEBシステムを使用し、耐震・瑕疵保険・フラット適合のおおよその有無の判定を行い、専門的な調査についてはその後、既存住宅状況調査技術者に依頼をします(あくまでも既存住宅状況調査技術者に調査依頼をする前の事前確認調査)。

※詳細については下記関係告示と解説ページをご確認ください。

・http://www.srenkei.com/  (既存住宅アドバイザー講習会について)

・既存住宅状況調査技術者講習登録規程(平成二十九年国土交通省告示第八十一号)   ・様式第一(第三条第三項第三号関係)(Wordファイル)  ・様式第二(第七条第十三号関係)(Wordファイル)

・既存住宅状況調査方法基準(平成二十九年国土交通省告示第八十二号)

・既存住宅状況調査技術者講習登録規程の解説 ・既存住宅状況調査方法基準の解説

〇建物状況調査(建物インスペクション)は安心して中古住宅を購入するための制度です。

「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案(改正宅建業法)」には、「既存建物の取引における情報提供の充実」が掲げられ、既存住宅の売買にあたり、建物状況調査(建物インスペクション)の活用を促し、その結果を重要事項説明の対象に加えることで、消費者が安心して取引することができる市場環境を整備することが目的となります。改正宅建業法における建物状況調査(建物インスペクション)は、「専門的な知見を有する者が、建物の基礎、外壁等に生じているひび割れや雨漏り等の劣化事象及び不具合事象の状況を目視、計測等により調査するもの」とされ、実務では専門の講習を受講した建築士(既存住宅状況調査技術者)が建物調査を実施します。調査対象部位は戸建住宅の場合であれば「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」です。調査内容が既存住宅売買瑕疵保険における検査内容とほぼ同等なので、単に調査を実施することを推進するのではなく、既存住宅売買瑕疵保険の利用も見据えた、検査と保証が一体となった運用が想定されています。改正宅建業法における建物状況調査(建物インスペクション)の規定が2018年4月1日に施行されることになりました。これにより宅建業者は消費者に対して建物状況調査(建物インスペクション)に関する情報提供が義務化されることになります。建物状況調査は下記のような調査を実施します(イメージ)。

〇建物状況調査において一般的に下記のような調査グッズが必要です(ほんの一例)。

チェックシート、ヘルメット(改修工事中に使用)、バインダー、メジャー(3m以上)、デジタルカメラ、懐中電灯、携帯電話・スマートフォン(写真撮影用)+自撮り棒、マスク、脚立、軍手、雑巾、定規、曲尺、点検鏡、クラックスケール、ピアノ線、打診棒(点検棒)、双眼鏡、スリッパ、くつカバー、水平器、下げ振り、レーザーレベル、ドライバー、計測用コップ(透明)、リバウンドハンマー、鉄筋探査機、マスキングテープ、ガムテープなど

〇どのような調査が必要になるのか?

建物状況調査は、現場で足場等を組むことなく、少なくとも歩行その他の通常の手段により移動できる範囲や移動が困難な家具等により隠ぺいされている対象部分を除く部分で行うこととなっています。また、国土交通省国土技術総合研究所「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書」の内容を踏まえ、木造住宅の接合部の仕様については、可能な限り調査することとされています。なお、対象住宅が共同住宅等で共用部分の調査は、対象住戸の位置により共用部分の調査個所が決定される調査(対象住戸が共同住宅等の一部である場合に限る。以下「住戸型調査」といい、)と、住戸型調査以外の調査(以下「住棟型調査」といい、共用部分から調査できる部位、例えば基礎、外壁、屋根および共用廊下等)に分けられます。

対象住宅の種類ごとの調査対象範囲は下記の①、②の通りです。

1 一戸建ての住宅の調査対象範囲
構造および規模に係わらず、全ての階における構造耐力上主要な部分等を調査対象範囲とする。

2 共同住宅等の共用部分における調査対象範囲 外壁、屋根のほか、対象住宅の主要な出入口から対象住戸に至る経路上および対象住戸から確認できる構造耐力上主要な部分等<住棟型調査の調査範囲>
外壁、屋根のほか、原則として最下階、最上階ならびに最下階から数えて2階および3に7の自然数倍を加えた階(最上階を除く)にある構造耐力上主要な部分等。

<住戸型調査の調査範囲>
※瑕疵保険法人によっては既存住宅状況調査の調査範囲と既存住宅売買瑕疵保険の対象範囲が一致しない場合があり、また給排水管路や給排水設備、電気設備、ガス設備やシロアリの被害調査は依頼主の意向等に応じてオプション調査としての対応がのぞましい。

〇建物状況調査(建物インスペクション)を案内する宅建業者選びが失敗しない中古住宅購入の第一歩です。

中古住宅の取引において建物状況調査(建物インスペクション)は欠かせないプロセスです。中古住宅でも傷んだ部分を適切に修繕すれば、建物を長持ちさせることができるからです。建築士による調査を踏まえて現況の性能を明らかにし、改修工事費用を踏まえた全体の資金計画に問題がなければ、中古住宅でも安全に取引することができます。つまり、住宅購入者にとっては、建物の改修費用を明らかにすることが、建物状況調査(建物インスペクション)の目的とも言えます。

改正宅建業法では宅建業者が消費者に対して、媒介契約時に建物状況調査(建物インスペクション)のあっせんの有無について書面で表示することが義務となります。建物インスペクションのあっせんをしてもらえる宅建業者を選択することが失敗しない中古住宅購入の第一歩になると言えるでしょう。

 

くさの工務店では中古住宅購入時に建物状況調査(インスペクション)は欠かせないものと考えます。その理由として、中古住宅の問題点でもありますが、建物の現在の性能がわからないという事が挙げられます。また、日本において中古住宅が流通しない大きな原因は、既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。「中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかる」といって新築偏重の住宅市場となってもいました。実は建物を調査し評価する仕組みは最近開発されたものではなく、結構前から実務が運用されているのです。耐震診断などはその代表例であり、弊社では20年以上も前から耐震診断を実施して参りました。中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや各種補助金の活用提案を行っています。また住宅ローンでフラット35を利用する場合、フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。

そもそも中古住宅使用状況や維持管理によって物件ごとに品質に差があります。そこで売買の前に、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期を建物状況調査(インスペクション)で判定していきます。国土交通省が2013年6月に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。診断方法や診断項目など一定の基準を設けました。これにより、事業者によって診断結果に差が出ることなく、第三者の適正な診断が得られることになりました。診断方法は、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を目視により確認するのが基本。劣化状態については蟻害、腐食、傾斜、ひび割れ、雨漏り、給排水管の漏れや詰まりなどの有無を診断します。建物状況調査(インスペクション)を行うことで、建物のコンディションが適正に物件価格に反映され、安心して取引を行なうことができます。

〇建物状況調査時に発生しうる不具合事象の実例について

■切妻屋根破風・屋根スレート葺き端部のシーリングの劣化による雨水の侵入事例

<建物状況調査時のポイント>

建物状況調査にあたっては、小屋裏に雨漏り跡を確認できる可能性が高く、注意して目視検査を行うこと。また、屋根からの漏水では軒裏天井に雨漏りの跡が発生しやすい為、注意して目視検査を行う事がのぞましいようです。その他、築年数が古い場合は過去に修繕の履歴があるかのヒアリングも併せて行うことがのぞましいようです。

■トップライト(天窓)水下側の水切り金物と屋根葺き材との取り合い部分に生じた隙間による雨水の侵入事例

<建物状況調査時のポイント>

屋根からの突出物(トップライト・煙突など)がある場合、「突出物とその周囲の屋根仕上げ材との取り合い部分の防水状況」を重点的に目視検査する必要があります。また、正確な調査においては足場の設置が必要となる為、「突出物下部に位置する天井裏や天井仕上げ」や「2階開口部、バルコニーからの下屋」の確認をすることも重要なポイントです。

■バルコニー手すり笠木のジョイントからの雨水の侵入事例

<建物状況調査時のポイント>

バルコニーにある手すりは、笠木同士のジョイント、笠木と壁面との取り合い等に不具合の原因があることが多いので、笠木天端をビス止めしている場合は注意が必要なようです。雨水の侵入の疑いがある場合は、立ち上がり壁面の触診、バルコニー軒裏の目視を併せて実施することがのぞましいようです。

■出窓と外壁の取り合い部分のシーリングの劣化による雨水の侵入事例

<建物状況調査時のポイント>

出窓と外壁の取り合い部分では隙間が生じる可能性が高く、また既製品でない造作による出窓は施工にばらつきがある場合もあり、注意して目視検査をする必要があります。特に、外壁に突出物(出窓や庇等)が設けられている場合は、点検鏡等を活用して、2階バルコニー等からの覗き込みシーリングの破断等有無を重点的に目視検査する事が重要なようです

 

以上、長くなってしまいましたが、くさの工務店では安心・安全な住宅購入に際しては建物状況調査(インスペクション)は欠かせないものと考えています。

その為、今後の建物状況調査(インスペクション)を依頼する際には「既存住宅状況調査技術者」の資格を持っている事が非常に重要であることをご理解いただけたかと思います。

ラジコンやドローンを飛ばしてはいけない!? ~航空法~

2017年04月22日

 

今回は「航空法」による制限のお話しをさせて頂きます♪

 

空港周辺エリアなどでは、航空機の安全な運行を確保するために、建物高さの制限が設けられている場合があります。

 

具体的な場所や高さの制限などは、インターネットでも確認できるケースもあります。

 

http://www.cab.mlit.go.jp/tcab/info/02.html

 

通常の戸建購入を検討されている方であれば、航空法による建物高さ制限で支障が出るケースは少ないと思いますが、

 

確認が必要ですね。

 

また、航空法は近年のドローンの普及により改正された部分があります。

 

ドローンやラジコンなどは「無人航空機」として定義され、航空法で制限するエリアでは、

 

許可なく飛行させることが制限されています。

 

制限されるエリアは空港の近くや、人口集中地区等になります。

 

実際に、公園でドローンを飛ばして20万円の罰金になった、というケースがありましたね。

 

最近では、屋根のリフォームを検討する際に、ドローンを使って現状を確認する、

 

というサービスをしている会社もあるようです。

 

ビフォー・アフターが確認できるので、面白いサービスですね。

 

ただし、航空法で制限されているエリアでドローンを飛ばす場合には、国土交通省の許可が必要になりますので注意しましょう!

 

鉄道会社が空き家対策を始動!?

2017年04月11日

皆さんこんにちは、橋本です♪

鉄道会社が空き家対策??と思われますすが京急電鉄が特に横浜市南部から横須賀市や三浦市にかけての人口減少を危惧していると報道されていました。

空き家は年々増え続け、今年1,000万戸を超えると試算されているそうです。
その増加に危機感を抱いているのが鉄道会社です。
これまで沿線を住宅地として開発し、販売してきた鉄道会社にとって、空き家の増加は、治安の悪化などにつながり、人口減少に拍車をかける恐れがあるためだそうですが
人口が減れば、鉄道経営も大きな打撃を受ける可能性があるからです。

そこで「リフォーム代金が無料」という空き家ビジネスが注目されています。

相続したが現在は住んではいないが売りたくはない物件や主を失った家を契約期間はあるそうですがリフォーム代金は企業は負担し、その代わり賃貸物件として貸し出し、 賃料の10%を持ち主に支払う仕組みになっているそうです。

すべての空き家が対象なるわけではありませんがコストを抑え空き家を活用できる手段のひとつのようです。

また、別の番組では古民家を再活用しレストランや宿泊施設、結婚式場として再活用する事業会社も紹介されていました。

古民家の宿泊施設を利用しているお客様はどこか懐かしく心が和むとおっしゃっておりました。
懐かしさや安心感は木造の建物ならではないでしょうか。

中古住宅も木造在来工法であれば耐震基準を満たした改修工事を行い、お住いになる家族構成にあった間取り変更などのリフォームも可能です。
お住い探しの物件としてご検討してみてはいかがでしょうか。

タイトル未設定

2017年04月02日

金子です。

今日はよくご質問いただく住宅の寿命について。

その家には何年間住めるのか。つまり、住宅の寿命ですよね。
住宅の寿命でよく話題に挙がるのが、日本の住宅寿命は短いということ。
「日本の木造住宅の寿命は30年」という情報を聞き、不安を覚えたことがある方も多いのではないでしょうか。

本来の住宅の寿命を理解しておくと、将来的なリフォームや建て替えの計画を想定できるようになります。
そもそも、その家に何年くらい住めるのかがわからなければ、何千万という大金は出せないですよね。

そこで、木造住宅の寿命が30年と言われる背景と、実際のところは何年住めるのかを明らかにしていきます。

木造住宅の寿命は30年?

 

よく木造住宅の寿命は30年といわれます。
実はこの30年という数字、寿命以外の理由で取り壊された木造住宅の築年数から算出されています。
つまり、木造住宅が平均30年で取り壊されるというのは事実ですが、木造住宅には30年しか住めないというわけではないのです。
住宅の耐久年数を正確に表した数字とはいえないのです。

この章では、木造住宅の寿命が30年と言われてしまう理由や構造ごとの寿命の比較、実際の寿命は何年なのかについて解説していきます。

住宅ごとの寿命の比較

日本で一番普及している戸建ての住宅は、木造住宅です。建築費用や湿気の多い日本の気候から、最も選ばれることが多い構造ですね。
ほかに一般的な構造としては、鉄筋コンクリート構造、鉄骨構造が挙げられます。

各構造の平均寿命は、以下の通りになっています。

40~90年以上 鉄筋コンクリート構造(マンション含む)
30~80年程度 木造住宅
30~60年程度 鉄骨構造

参考:「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について(国土交通省)

こうして寿命を確認してみると、木造住宅では30~80年とかなりの差があることがわかります。
また、どの構造においても、設計段階の配慮や住み方によって、建物の寿命は大きく変動してしまいます。

最短の寿命で取り壊しされてしまう原因としては、リフォームよりも建替えが選ばれてしまうことが挙げられます。
これは、どの構造にも共通していえます。

最長の寿命まで延ばすためには、築年数を重ねても「取り壊す理由」のない住宅にする必要があるのです。

私の実家は築60年近く経っています。

ところどころ不安な個所はありますが、ほぼリフォームをせずにすんでいます。

木造といえど耐久年数は実はかなりあるんです。

長くなってしまったので今日はこの辺で。

もっと詳しく知りたい方は、金子まで

建物インスペクションってよく聞くけど、どういう事をしているのかご存じですか?

2017年02月27日

こんにちは、大内です。

 

今回のテーマは、

 

建物インスペクションってよく聞くけど、どういう事をしているのかご存じですか?

 

です。

 

今更聞けなくて困っている方、ご一読ください。

中古住宅は、新築とは違って、維持管理や経年劣化の状況により、建物ごとに品質等に差があるが、その実態を購入希望者が見極めることは非常に困難です。

目に見える部分はわかるかもしれませんが、お家をご見学した時に屋根裏、床下は見ませんよね。

そこで、中古住宅の売買時やリフォーム時に住宅の現況を把握するために行われている検査をインスペクションと言います。

インスペクションには、一般に

①中古住宅の売買時の建物検査や住宅取得後の維持管理の定期的な点検等

②日常生活に生じている不具合を修繕する際に行われるもの(耐震診断等)

③リフォームの前後に住宅の劣化状況と瀬能を把握するために行われるもの の3つがあります。

特に、中古住宅の売買時に行われるインスペクションについては、ニーズも高まっていることから、国土交通省では、消費者が中古住宅の取引時点の物件の状態・品質を把握できるようにするため、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」をとりまとめています。

売主、買主双方が安心して売買できる環境作りが本格化していきます。

検査内容は、基礎や外壁等に生じているひび割れや欠陥等の状況から、構造の安全性や日常生活に支障があると考えられる劣化事象等の有無を、目視等を中心とした非破壊による調査によって報告するものです。

そのため、建物の瑕疵の有無を判定したり、瑕疵がないことを保証するものではありません。また、現行法規の規定への違反の有無を判定するものでもありません。

売主様によっては、粗探しをされるようで、嫌悪感を抱かれる方もいらっしゃいますが、売買後の余計なトラブル回避には絶対に必要だと感じます。

検査対象の範囲は、基本的には、現場で足場を組むことなく、歩行などの通常の手段で移動できる範囲で、共同住宅の場合には、専有部分及び専用使用しているバルコニーから目視可能な範囲となります。

なお、共有部分は依頼主の意向等に応じて対象とすることも考えられるとされています。

確認する劣化事象等としては、

①構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの

②雨漏り・水濡れが発生している、または発生する可能性が高いもの

③設備配管に日常生活上支障のある劣化が生じているもの を基本としています。 具体的には、例えば床が6/1000以上傾斜していたり、コンクリートに幅0.5mm以上のひび割れが生じている場合には、構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いと判断されます。

ではまた♪

物件引渡し前に外壁塗装を行い、既存住宅売買瑕疵保険付保。住宅ローン減税等が利用可能になりました。

2017年02月21日

こんにちは、くさの工務店です。

以前、埼玉県某所のHさんは築30年の物件を購入するにあたり、中古物件という事もあり、不安を感じていました。

また、そのままの住宅購入では住宅ローン減税等が使えない為、加盟店の計らいにより、リニュアル仲介サービスに絡めていただく事になりました。

ちなみに加盟店のご案内により住宅ローン減税の適用には築後年数要件がございますが、それを超える場合においては物件の引渡し前後に必要な証明書等の取得が必要となることをご案内しました。

 まずはインスペクション(耐震診断含む)を実施することになりましたが、インスペクション(耐震診断含む)を実施してみますと、重たい屋根でもあった為、耐震診断の結果がかなり悪く、耐震改修を行おうとすると、屋根の軽量化を含めての耐震改修となるため、かなりの費用が掛かることが分かりました。

しかし、今回の物件は昭和566月以降の物件でありましたので、0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)がかなりありましたが、クラック補修後に外壁塗装を行い、既存住宅売買瑕疵保険の付保が出来れば、住宅ローン減税の適用が受けられますので、その対策に動くことになりました。

ちなみにクラックを放置しますと、大気中の炭酸ガスや水の浸入により、コンクリートの中性化が始まり、耐久性の問題やトラブルが発生してきますので、今回の住宅購入のタイミングでは何らかの対策が必要な物件でした。

もしこれから戸建て住宅を購入する際にはクラックの計測も非常に重要です。

クラック計測時のポイントは①ひび割れの幅、②ひび割れの数・量、③ひび割れの入り方と言われます。

 

 

結果、今回は売主に事前協力をお願いし、物件の引渡し前にクラック等を補修しての劣化改修と外壁塗装を行い、既存住宅売買瑕疵保険を掛けることとなりました。

よく引渡し後リフォーム特約のついた既存住宅売買瑕疵保険でも住宅ローン減税の築後年数要件を撤廃できると誤認されている方が多いのですが、既存住宅売買瑕疵保険(引渡し後リフォーム特約)では住宅購入後の住宅ローン減税等は受けられませんので、注意が必要です。

 

 

 いずれにせよ、住宅購入時に注意すべき点はいくつもありますので、ご不明な点はお気軽にくさの工務店までお問い合わせください。

0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)には要注意!住宅購入時の落とし穴?!

2017年01月12日

 

こんにちは、くさの工務店の金子です。

先日、東京都23区内の築37年の中古案件のインスペクションに立ち会ってきました。

室内は約1年前にリフォーム行ったばかりの物件でもありましたので、見た目で気になる箇所は無かったのですが、外壁の調査をしてみますと、かなり気になる箇所が出てきました。

それも0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)がかなりありました。

クラックを放置しますと、大気中の炭酸ガスや水の浸入により、コンクリートの中性化が始まり、耐久性の問題やトラブルが発生してきます。
ちなみにクラックの計測時に重要なポイントは①ひび割れの幅、②ひび割れの数・量、③ひび割れの入り方と言われます。

中古住宅購入時に室内側はしっかり確認される方は多いのですが、きちんと外壁面を確認される方は少ないように感じます。
そもそも外壁の資材の種類によって、劣化の仕方が違い、塗装で改善を図るケースが良くあります。今回はその塗装の時期の目安についてもまとめてみました。
勿論、0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)があった場合は、必ず補修を行い、塗装される事を強くオススメ致します。

〇金属サイディングボード(塗装の目安:10~15年):外壁面から赤サビが出てきたら要注意

窯業系サイディングボード(塗装の目安:7~8年):サイディングを繋ぐシール(コーキング剤)剥がれてきたら要注意

〇モルタル外壁(塗装の目安:10~15年):モルタルの剥離、カビ・コケの発生がある場合は要注意

〇ALCボード(塗装の目安:10~15年):チョーキング、紫外線による褪色が出てきたら要注意

〇コンクリート壁(塗装の目安:10~15年): クラック、鉄筋爆裂発生時には要注意

〇トタン張り(塗装の目安:7~8年):トタンの反り、白サビが発生してくると要注意

〇羽目板張り(塗装の目安:10~15年):変色、腐食時には要注意

いずれにせよ、目視でクラック(ひび割れ)があった場合には劣化の症状が出ていると判断し、早めに専門家に見てもらいましょう。

中古住宅購入時は建築士のいるリフォーム会社へ

2016年11月20日

年度末が近づくと、耐震基準適合証明書の問合わせが増えてきました。
注意が必要なのは、耐震診断=(イコール)耐震基準適合証明書が取得できるとの思い込みです。

木造住宅は、例え新耐震(1981年6月以降)でも、新築時から劣化が進むために、現時点では基準を満たさないことも多いのです。
そのため、築20年以上の木造戸建は、ある程度の耐震や劣化改修工事を想定して資金計画を立てる必要があります。

耐震改修工事はリフォーム工事の一種なので、他のリフォーム工事とは別の業者に依頼するのはおすすめできません。
施工責任が不明確になってしまいます。(別の業者が施工した工事について、他社の建築士が証明書を発行することもありえません)

そうなると、中古住宅(特に築20年以上の木造戸建て)のリフォーム会社は、耐震改修工事が可能な、建築士事務所登録のある会社である必要があります。建築士がいないと、住宅ローン減税やかし保険など各種補助制度が利用できなくなってしまいます。

建築士のいるリフォーム会社なら、改修工事が必要性を決める建物インスペクションは、適正なタイミング(築年数が古い物件は売買契約前)で調査ができ、改修費用を明瞭にして取引を進めることができるのです。

気に入った物件は、まず築年数を確認し、古い物件であれば、建築士のいるリフォーム会社に限られます。
※物件探しの段階でリフォーム会社を決めておくといいでしょう。

くさの工務店は、不動産会社であると同時に建築士事務所登録のリフォーム会社でもあります。
売買契約前の建物インスペクション実施することができますので、お気軽にご相談ください。

築年数によるリフォーム金額のめやすは?~木造戸建て編~

2016年11月19日

中古住宅を購入してお住まいになるとき、気になるのがリフォーム代です。

物件により状態は違うので、大体いくらと単純に値段は出せません。
建物インスペクションを実施しないと、耐震や劣化改修工事の必要性すら不明です。

あくまで目安ですが、築年数によっておおよその状態は推し量ることはできます。

2016

■2000年6月以降の建物

このくらいの年代までであれば、耐震や劣化改修工事の心配はあまりありません。
キッチン・お風呂などの設備も交換せずに住めるケースも多いようです。
築浅物件は買いたい方も多いため、決断は急ぐ必要があります。
本来は売買契約前に建物インスペクションを行いますが、調査結果を待つ間に他の人に売れてしまわないよう、売買契約後のインスペクションを許容することもあります。

■築20年以上の木造戸建て(新耐震)

20年を超えた建物は、耐震や劣化改修工事が必要な場合が多いです。
ですから相応のリフォーム費用をふまえて資金計画を立ててください。
リフォーム費用を物件価格の住宅ローンと一体にして組む方法もあります。

大切なのは建物インスペクションです。売買契約前に調査を行い、まず改修費用を把握しておきましょう。
また、キッチンなどの設備は、使えても、型式が古いので、そのままでいいのか、交換するのかを考える必要があります。
リフォームを行うのは、建築士事務所登録の会社でないと、住宅ローン減税などの各種補助制度が利用できないので要注意です。

■旧耐震の物件

旧耐震の物件は耐震や劣化改修工事に多額の費用がかかります。設備も全交換が前提です。
建て替えた方が安いケースもあります。
そもそも住宅ローンの対象外の物件もありますので、まずは資金計画が大切です。
建物インスペクションで、状態を正確に把握し、まだ使えるのかの判断してください。
また、目先の金額より、耐震改修工事の実績のあるリフォーム会社を選択することが大切です。


築年数で大きく3区分しましたが、それぞれ対策が異なります。
築20年を超えているのに建築士に頼んでいない、旧耐震なのに安く済ませたい、
など無理な要求を通そうとすると、結局取引のリスクが上がることになるのです。

安心して中古住宅を購入するにはセオリーがあるのです。

「頭金=手付金?」資金計画で失敗しないために

2016年11月10日

家を買うお金の話になると、よく「頭金」という言葉ができてきます。
「契約前までに用意しておく現金」と大まかにとらえがちですが、
具体的にはどのように支払っていくものなのでしょうか?

たとえば、頭金が500万円だとします。

不動産の売買契約時、「手付金」を現金で支払います。
4,000万円の物件なら、手付金は200~400万円。
頭金500万円のうちの200万円をここで使い、残りは300万円。

ちょっと待って、打合せの際に
「諸費用は物件価格の7%(約300万円)くらいで、通常は現金でご用意ください」
と言われた気がする。残り300万円で残額ゼロでも大丈夫??

ここで、取引全体の流れから確認してみます。頭金全体を口座残高として見てみましょう。

まず手付金は、頭金で払いますか?
これは、手付金は物件代金の一部なので、頭金で払いますが、ローンで借りることもありえます。

購入に必要な費用とは
「物件価格+諸費用(+リフォーム)」
であり、そのうちどこまで自己資金(=頭金)で払うかです。


≪購入費用≫

売買価格:4,000万円

諸費用300万円

リフォーム0円

≪契約条件≫

手付金200万円

≪資金調達方法≫

住宅ローン:3,900万円

自己資金:400万円(=口座残高400万円)

売買契約時に手付金200万円を売主に支払います。(口座残高は200万円)。

決済時に住宅ローン3,900万円が口座に入金され、その内3,800万円を売主に支払い、融資額の内100万円が残ります。

口座残高300万円に、この100万円を加算して残高は300万円となります。

一方、決済時に諸費用300万円も支払います。残高の300万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。

これで、頭金400万円を使ったということになります。

もし手付金がこれより100万円以上高い金額になった場合、

契約時に仲介料を支払う場合は途中でパンクしてしまいます!

また、これでは手元にお金が残らないため、
引越し代や、新居で新たに購入する照明やカーテンなどがあっても
準備できなくなってしまいます。
諸経費にどこまで算定されているか、必ず確認してください!


資金計画を作成する際には、諸費用の項目ごとの金額に加えて、
どのタイミングでどの項目がいくら必要になるかも、
時系列に沿って考える必要があります。
特に、「中古住宅を買ってリフォーム」や「更地を買って新築」の場合、
全体としての金額は合っているはずなのに、途中でキャッシュフローが
ショートしてしまうようなことが起こらないよう注意しましょう。

資金計画でご不安、ご質問のあるときは、くさの工務店にご相談ください。

豪邸だからといって油断禁物!中古戸建の現場レポート

2016年11月06日

さて、平成の初めの時期に建てられた、建築デザイナー自ら住むために設計した豪華な中古戸建を下見したときのレポートです。たいへん素晴らしい家なのですが、ここに今後暮らしていくときに注意してチェックしたいポイントをいくつかご紹介していきます。


★ 長すぎるときは気を付けて!路地状部分
戸建て住宅をお探しの方は、道路から細長い路地の先に建物があるような形状の敷地を見たことがあると思います。
このような土地を「旗竿地」や「敷地延長(略して、シキエン)」と、不動産業界では呼んでいます。

法律上、敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。もし、2mに満たない場合は、“再建築不可”となります。この物件は接している幅が約2.5mあり問題ありません。
さて、そこで注意しなければまらまいのは、自治体の条例により制限が加わっているケースです。たとえば東京都建築安全条例の対象地域では、路地状部分が20mを超えると、3m以上道路に接する必要があります。このような規制がない注意しましょう。

★ オーダーで造り付けの憧れキッチンも・・・
キッチンのデザインもインテリアに調和するよう、冷蔵庫が格納できる形に作り付けられていました。
素敵な内装も、冷蔵庫を交換する時、そのスペースに合う冷蔵庫を選ばねばなりません。もし市販のものがなければ、格納スペースごと解体するはめになります。ときに隣の流し部分も作り直し、最悪の場合キッチン全体をリフォームしなければいけないこともあるのです。

電化製品には形状の変化が著しいものがいくつかあります。
かつて奥行きのあるブラウン管だったテレビは、すっかり薄型に。洗濯機も横長の2層式➝全自動➝ドラム式と移っています。
造り付け部分にきれいに納まらず、贅沢なはずの空間が、いつの間に時代遅れの残念なスペースになることもあります。
これは家を設計、建築する際にも気を付けておきたいですね。

★壁がタイルのお風呂は、レトロ?
現在浴室はユニットバスが主流です。昔ながらのお風呂というと、タイル等で内壁を囲み、浴槽、風呂釜のあるお風呂です。これは、経年劣化でタイルの目地にひび割れが入り、土台(=木部)まで水が達して腐っていることが多いのです。それについては、お風呂のリフォームするときに土台ごと交換すればよく、心配する必要はありません。

とはいっても、“住み始めたら腐っていたとは!”ショックですよね。
「在来の浴室は腐っているのが普通」を前提として、インスペクション等で程度を把握しておく」
とすると不安がありません。

★ロフトは大きさだけでなく、壁にもご注目。
室内を広くするため、収納を減らす分ロフトのあるお住まいが増えてきています。大きいほどたくさんものが入れられますが、ここで壁に点検口があるかもしれませんので、忘れずに場所を確認しておきましょう。点検口を荷物でふさがないように荷物を配置しておかないと、いざというときに大変やっかいです。ですからチェックは念入にするようにしましょう。

★眺めのよいバルコニーは、下への目線も大切です。
二階ではバルコニーも必ず見ることでしょう。室内の陽当りや眺望に関心がいってしまいますが、バルコニー部分の水はけや防水層の亀裂があるか、足元も必ず見てください。もしも見つかったら階下に戻り、天井や壁に雨漏れの跡がないか確認しておいてください。

★柵は劣化するものです。バルコニーのパッキンなど
バルコニーの金属部分にある継ぎ目は、外気にさらされ続けているため劣化が進む部分です。手すりの付け根などの部品が欠落したり、錆びて穴が開いていることもあります。

広さ、間取り、陽当りだけでなく、意外なチェックポイントがあります。
ちょっと細かすぎるかな、と思われても先に確認しておくことが
納得と安心の住まい探しには大切なことなのです。

こだわりのリフォームで 快適な住空間暮らしを楽しむ

2016年11月01日

かつての新築を購入したときの苦い経験から、細部までこだわったリフォームをかなえた話をご紹介します。

Aさんは新築戸建を購入しましたが、どこも仕様を変えられず、無理しながら暮らしていました。
そこで、築15年以内の、できるだけリビング広めの住宅を探し、大手ハウスメーカーによる築14年、リビング26帖の一戸建でした。
駅からは徒歩15分と好立地でしたが、広さの割にお得感のある価格でした。

そこで気になったのはハザードマップによると、河川浸水3mのエリアだったのです。そこでAさんは地域について学び、リスクにできる対策を行えば問題ないと判断し、購入することにしました。
新築より20年間のメーカー保証を引き継げたため、既存住宅売買かし保険は不要でした。またメーカーと交渉し、フラット35利用に必要な中古住宅構造確認書を入手しています。

さて、その後行ったリフォームは、床・壁紙クロス張替、キッチン・トイレ・洗面などの新規交換、収納など幅広く、屋根への遮熱塗装、太陽光発電パネル増設、HEMS導入、全部屋LED化など、省エネ面にまで及びました。
リビングの壁に収納棚付きの間仕切りを付け、その表面は調湿効果のあるエコカラット仕上げに、また間接照明を設置し雰囲気のよいリビングに。収納はすべてシステム家具にして、今までの収納から全て差替えました。
リフォームにあたっては、事前に住宅展示場やショールームをたくさん見学して、どのような改修を行うか具体的に計画を立てたのです。また、細部のコンセント増設や照明の移設などは工事業者とじっくりと打ち合わせて、満足な結果を得たのです。

また自ら工具を使ってDIYリフォームも。玄関タイルの張替えやウッドデッキの塗装を行っています。今後も引続きDIYで家づくりを楽しんでいきたいそうです。

物件探しジプシーがようやくたどり着いた好物件

2016年10月01日

 

「物件探しジプシー」だったと住宅購入当初を振り返るHさん。

大手不動産会社や地場密着の会社など様々な不動産会社を巡るも、売主主体で話が進んでいくのに嫌気をさし、買主のためだけの仲介であるバイヤーズエージェントを探していたそうです。

そんなころリニュアル仲介のセミナーにご参加いただき、これまでの住宅購入の考え方や価値観が一変したそうです。

それまでは新しくて広ければ、と郊外の住宅を許容していた物件探しで、自分たちの予算で買える物件を闇雲に探し求めていました。

セミナーに参加して物件探しの条件が明確になり、資産価値重視で絞り込むことで住宅購入が具体的に進んでいきました。
しかし、Hさんはこの物件を購入するまでに、他の物件を2回買い逃しています。

1件は差値交渉中に他の方に満額で買われてしまい、もう1件は内見当日に6組も内見に来る人気物件でした。
Hさんがようやくたどり着いたこの物件は、築17年のマンション。

最寄り駅から主要ターミナル駅まで約20分とアクセスのよい物件です。

価格も周辺相場や取引事例からややお得であると判断、何より物件の周辺が閑静な住宅街で、最終的には環境を重視して購入を決定されました。

結果的に当初予算よりも物件を安く購入することができたので、その分希望のリフォームを実施することができました。
Hさんが行ったリフォームは和室を洋室へ変更、水廻り(キッチン、お風呂、トイレ)の交換、クロスの貼り換えです。

設備はショールームで吟味し、寝室には落ち着いた色合いのクロス、リビングや他の居室もレンガ調のクロスをアクセントクロスとして採用し、お部屋の雰囲気を演出しています。

また、奥様が絵画がお好きだということで、各部屋にピクチャーレールを設置し、絵画を吊るせるようにしました。
物件を買い逃したときは心が折れそうになり物件購入を諦めようと思われたそうですが、結果的には良い物件に出会えてよかったと大満足なHさんでした。

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